發布時間：2021-07-17所屬分類：管理論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：房地產項目開發屬于投資數額較大、開發周期長的經濟活動。針對當前房地產項目開發與管理過程中存在的諸多亟待解決的問題，本文從房地產項目的主要風險展開探究，通過引入科學的方式，客觀地評價房地產項目的風險，為真正規避各個環節中隱藏的風險，在
摘 要：房地產項目開發屬于投資數額較大、開發周期長的經濟活動。針對當前房地產項目開發與管理過程中存在的諸多亟待解決的問題，本文從房地產項目的主要風險展開探究，通過引入科學的方式，客觀地評價房地產項目的風險，為真正規避各個環節中隱藏的風險，在編制完善的風險管理計劃、建立風險管理組織、強化全過程的風險識別與控制等方面提出了應對策略，希望為相關人士提供參考。
關鍵詞：房地產;項目管理;風險控制;績效評價;應對策略
房地產項目開發是針對房地產市場需求、自然資源狀況等多方面的分析與預測，以現有的管理技術與組織能力開展的經濟活動。房地產項目開發具有參與者眾多、涉及面較廣、面臨不確定風險因素較多等特點。由于土地的權益價值是政治環境、經濟環境、地理環境等多方面資源的整合，所以房地產項目中置地的風險眾多。由此可知，加強房地產項目的風險管理十分重要。通過落實風險管理目標，對整個項目實施全過程監督，可以有效避免不必要的風險問題，逐步獲得更高的經濟效益與社會效益。
一、房地產項目開發與管理過程中面臨的主要風險
1.項目前期土地取得階段的風險
在我國房地產項目初期的投資階段，就已經基本明確了開發與建設的方向，還能直觀地了解項目開發與建設是否能達到預期的目標，核心就是資金的抗風險能力與管理水平。基于此，在房地產項目開發管理的過程中，做好前期決策階段的管控十分重要。對項目前期土地取得階段的風險進行把控，明確方向，才能保證資金利用到位，以此達到規避風險的基礎目標。由于我國的經濟處于飛速發展的階段，土地的使用效率也不斷提高，經常能看到各個地區違法使用土地與耕地的現象。對于大多數的房地產開發企業來說，土地的購買與使用屬于最難的問題，購買土地基本都是天價，但是購買之后的升值空間并沒有預想的大。從企業角度講，獲地的風險在于評估土地的價值，以及獲取路徑的合法、合理性。
2.項目前期可行性研究及設計階段的風險
在項目前期，如果缺乏可行性研究分析，可能會導致設計不合理的問題發生。若設計定位不明確，會導致房地產企業面臨較大的風險。主要就是因為在設計的過程中，項目的設計與要求需經過房地產企業的規劃，經由房地產公司根據項目規劃分析項目是否可行，確定可行后需得到職能部門審批，最終落實成為房地產項目的設計方案。如果判斷不可行被駁回，就需要重新調整方案，或直接放棄項目。如果設計人員缺乏良好的風險管理意識，沒有從全局性的角度進行分析，就可能導致設計方案的可行性不強。此外，從事可行性評估的人員，若沒有全面考慮房地產市場需求、投資回報率等，容易進行錯誤判斷，將會帶來一定風險，對房地產項目收益帶來負面影響。
因此，可研是決定項目的起點，解決以下兩個問題十分重要：一是經濟可行性，二是技術可行性。只要按照準確的前期定位，就能保證市場技術落位。所以可研、前期定位應該是決定做與不做，以及如何做的關鍵，也屬于重要的風險點。此外，房地產企業會以科學化的設計方案為基礎，并對相關單位提出明確的要求。然而，許多房地產企業為了獲得更高的利益，往往出現盲目追求進度的現象，提出了不合理的開發與建設要求，無法保證設計工作的質量。最后，設計單位對項目周期預測不合理，也會引發風險問題。設計單位應當結合項目的基本情況與技術特點，做好與業主的溝通與交流，進而保證施工方案的合理性，不能僅僅為了追趕項目的進度，而忽視了項目建設的可行性。
3.項目建設階段的風險
項目建設階段的風險可能會對項目建設效果產生直接的影響。建設階段主要是進度、質量、安全。施工技術落后、施工管理力度不足等都屬于重要的風險因素。而在施工的過程中，若使用的材料不合理，施工人員綜合技術水平較低，施工安全隱患沒及時解決，就可能會導致施工期間延長，錯過最佳的銷售時間，或者工程質量不過關，增加后期的維護、返修風險，加大了企業的投入。所以，對項目建設階段的全過程進行把控十分重要，而且在項目建設階段有大量的資金投入，因此這一部分的風險防控工作是不容忽視的重點內容。
4.銷售階段的風險
銷售階段屬于房地產項目最重要的組成部分，也是檢驗項目能否獲得利潤的關鍵。銷售時機選擇不當可能引發風險，銷售合同簽訂的風險，非人為因素導致的自然災害等，都屬于房地產項目存在的重要風險指標。對于各個房地產項目開發活動來說，都不可能避免銷售階段存在的風險問題，例如國家政策調控、通貨膨脹等，都會影響房地產項目的銷售效果。
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二、房地產項目管理的風險控制策略
1.編制完善的風險管理計劃
在加強房地產項目風險管理的過程中，編制合理的計劃書十分重要，需要以開發企業的風險管理活動為對象，做好全局性的安排工作，保證開發商能對風險管理制度進行約束與管控。房地產開發企業需要樹立全員良好的風險管控意識，并將各項活動都歸納到風險管理計劃的編制過程中。在完善風險管理計劃的過程中，明確風險管理工作的標準，對風險管理人員的基本權責進行更加明確的定位，提升大眾對風險管理的重視度，能盡早識別項目建設與開發中可能隱藏的風險，并且及時優化與調整。只有進一步明確風險防范計劃與風險管理方式，選擇科學化的管理方式，制定明確的績效評價標準，才能保證風險管理的成效。在對房地產開發企業資源進行優化配置的同時，既要不斷降低開發成本的支出，還要保證項目建設的效率與質量，以此獲得更高的經濟利潤，為后續的建設活動順利進行做好鋪墊。
2.建立風險管理組織
在項目開發的各個環節中都隱藏著一定的風險，房地產開發企業可以借助風險管理機構，進一步做好項目風險管理與規避的工作。企業需要建立風險管理部門，也就是人們常說的風險管理委員會，安排專門的工作人員，對項目建設中可能產生的風險與各個環節工作進行監督控制。風險管理部門屬于項目風險管理的重要決策機構，主要工作就是立足于實際情況，制定明確的風險管理標準，落實基本政策與戰略計劃，做好風險預測、風險監控、風險處置等方面的工作。在此基礎上，對風險管理評價指標與激勵約束機制進行研究。通過建立風險管理問責制，能夠讓員工更加明確自身的基本職責。從管理角度進行分析，企業需要盡早控制風險問題，以此將企業可能面臨的經濟損失降到最低。
3.強化全過程的風險識別與控制
房地產開發項目的建設周期較長，數額較大，涉及的范圍也比較廣，整體的風險性較高。在項目的建設階段，可能會引發一系列的風險問題。因此，提升企業的抗風險能力十分重要。由于各個階段的風險都具有不確定性、較強隱蔽性等特點，所以，強化風險管理，在各個階段識別風險，判斷影響項目風險的核心因素十分重要，需要盡早識別風險問題，并編制合理的解決方案。企業可以引入幕景分析法、流程圖分析、財務分析、環境分析等技術，了解各個環節中隱藏的風險。在風險識別與管控的過程中，以置地風險為基礎，注重招標風險、設計風險、合同管理風險的控制。在建設階段，如果產生了風險問題，就是因為人為因素導致的，要進行適當的調控。在租售階段的主要風險就是內部決策與經濟風險。如果項目無法實現租售，可能會對企業的財務資金運轉產生較大的影響。所以，房地產開發企業需要了解各個環節隱藏的風險，總結經驗，做好風險信息的收集工作，總結房地產項目開發過程中的風險發生規律。最后，采用定性與定量的分析方式，對風險進行評估與預測，編制合理的解決方案。
4.建立風險防控的績效評價體系
在實際的風險管理過程中，需要利用多元化的方案，不斷加強風險管控力度。為了做好對方案的評估工作，可以建立房地產項目的風管理績效評價體系。在績效評價體系中，明確績效評價指標與方法，將評價標準劃分為優秀、一般、差，以此對風險管理方案的優劣進行科學化的評價，及時洞察風險因素，進行不斷的優化與調整。
三、結束語
房地產項目開發屬于一項高回報的產業，同時伴隨著許多風險因素。基于此，加強對房地產開發項目的全面風險管理具有十分重要的現實意義。由于房地產行業的競爭愈發激烈，要想提升企業的綜合實力，就需要結合房地產項目基本情況，落實全面風險管理目標。在項目建設的過程中，做好風險預測、識別與處理的工作，分析市場的需求變化，對各個環節進行監督，實現制度化、規范化管理，客觀地看待風險問題，保證經營與生產活動的合理性，為房地產企業的健康發展奠定穩固基礎。——論文作者：張鋒娟
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