發布時間：2020-08-01所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：房地產行業目前是我國發展的經濟支柱，而房地產領域的高房價與高庫存確已嚴重危害國民經濟的健康發展和社會和諧，迫切需要構建房地產發展的長效機制，實現房地產與國民經濟及社會的協調發展�；诖�，本文就如何從新提法出發建立房地產長效機制提出了
摘要：房地產行業目前是我國發展的經濟支柱，而房地產領域的高房價與高庫存確已嚴重危害國民經濟的健康發展和社會和諧，迫切需要構建房地產發展的長效機制，實現房地產與國民經濟及社會的協調發展。基于此，本文就如何從新提法出發建立房地產長效機制提出了對策。
關鍵詞：新提法;房地產;長效機制;研究
引言
隨著社會經濟的不斷發展，我國房地產業獲得了長足的發展，成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業在迅猛發展的同時，也引發了許多新的問題，最為典型的便是房價不合理上漲，不僅極大增加了社會大眾的購房壓力，也給我國經濟可持續發展埋下了隱患。
1房地產長效機制建設現有的障礙
1.1來自地方的障礙
來自地方的障礙主要有以下幾點：首先，城市內部發展的差異性。隨著城市化水平的不斷提升，我國城市發展出現了集聚效應，以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等為代表的一二線城市迅速擴張，城市人口不斷增加，住房壓力持續加大，而三四線小城市則面臨著人口外流，庫存高的現象，城市內在的差異性增加了房地產長效機制的建設障礙。財政收入也是房地產長效機制建設的主要障礙性因素。自分稅制改革以來，地方政府的財政收入無法有效滿足公共支出，土地出讓金成為地方政府最為重要的收入來源。土地出讓金雖然增加了政府的收入，也導致了樓市過熱的問題，房地產長效機制的建設勢必會沖擊到原有的批租收入體制，對地方而言，這是很難接受的。
1.2房地產領域內政府與市場的邊界界定困難是房地產長效機制構建的基礎性困境
處理好政府和市場關系的核心問題是，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用;對政府而言，主要作用是彌補市場失靈，優化公共服務，加強市場監管，維護市場秩序，保持宏觀經濟穩定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消費品屬性外，還兼具保障居民基本居住權的社會屬性，以及保值增值的投資品屬性，這使得房地產領域內政府與市場之間的邊界界定困難。第一，住房的社會或民生屬性導致厘清邊界變得困難。許多人認為，市場歸市場，保障歸保障，兩者邊界理應清晰。然而，問題在于住房保障的邊界與房價有著直接的聯系。當房價高漲，保障邊界將不斷向上調整，政府必將面臨財政支出的困境而不得不直接干預住房市場，以期實現財政的可持續性和房價的平穩增長。第二，保障宏觀經濟穩定的政府職能使得房地產領域政府與市場邊界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很強，銀行、企業以及社會大眾都有動力將資金投放到房地產領域，我國政府也不愿意房價下跌，此時房地產領域的風險有不斷擴大的趨勢。保障經濟穩定的政府就有直接干預市場的沖動。第三，政府監管與維持市場秩序的前提難以滿足導致兩者邊界調整難以到位。市場調控與秩序維護要求政府能夠整體上比較客觀地把握社會家庭與房地產企業的相關基本信息，但住房牽涉利益大，各個環節都會受到很多干擾，即使提出2012年實現全國個人住房信息聯網，但到目前為止進展依然緩慢;同時，房地產銷售市場信息建設滯后，住房租賃市場的信息建設更是處于起步階段。房地產基礎環境建設滯后使得政府不得不參與或干預房地產資源的配置。
1.3來自外部環境的障礙
外部環境的障礙主要體現在兩點：第一，熱錢涌入。2008年國際金融危機以來，歐美市場遇冷，中國作為新興的發展中國家，吸引了大量熱錢。熱錢借助國際貿易、外商直接投資等方式流入我國，拉高了房地產的價格。第二，貿易保護主義。世界經濟大國均為貿易大國。從經濟總量上而言，美國、中國是世界第一、第二大經濟體，從對外貿易總額而言，中國、美國是世界第一、第二的貿易大國，從貿易結構上而言，中國是世界最大的出口國，第二大進口國，美國是世界第一大進口國，第二大出口國，貿易在兩國經濟發展中均有著極為重要的地位。美國貿易政策具有二元性，長期奉行貿易干預主義，特朗普政府上臺后，先后實施了多項對華貿易保護政策，嚴重沖擊了中美貿易，2019年上半年，中美貿易總額下降9%。美國貿易保護主義的抬頭對中美貿易帶來了很大的不穩定因素，導致我國政府部分精力被分散，要考慮在與美國的貿易戰中維護外交、金融、貿易、意識形態等各領域國家利益。因此，當前戰略環境下對房地產機制建設的定位是維持穩定。
2新提法背景下房地產長效機制建設路徑
2.1健全法律法規
健全法律法規是房地產長效機制建設的基本要求。根據《黨的十九大報告輔導讀本》，我國房地產稅的征收將按照“立法先行，充分授權，分步推進”的原則開展。同年國土資源部表示“要建立分類調控制度，區分保障性住房和商品房。”房地產稅的制定以房地產業的穩定發展為目標，其中，既要避免以房地產稅的征收而導致有房者出現恐慌現象，也要防止房地產稅可能導致的樓市過熱的情形。從當前房地產業的發展現狀來看，房地產稅的制定應包含以下幾點內容：首先，拓展稅基。拓展稅基不僅是真正發揮房地產稅作用的前提條件，也是充分體現稅收公平原則，保障政府稅收收入的客觀需要。在具體的征收中，需要將城市范圍內的商品房、商辦用房乃至產業用地、物流用地、寫字樓等均納入到征稅范圍。其次，完善稅制結構。。立法機關要適當消減開發環節的稅種以及交易環節的稅負，重點增加持有環節的稅種，以此作為房地產稅制改革的主要內容。持有環節的稅種是一種長期性的稅負承擔形式，當前學界有關房地產稅的征收模式研究較多，比如以住房面積、套數、房產估值等為依據征收。研究認為以房產估值為征收依據最為合理，并且在稅率的設置中可以參照個人所得稅的累進制稅率，個人首套住房減免征收。
2.2強化住房的居住屬性，適度干預并支持普通住房市場良性運轉
土地公益性及資源有限性，決定了保障國民的居住權是政府的基本職責。這就要求政府的干預應定位于滿足居民基本住房需求的普通住房市場，摒棄高度重視住房金融屬性的做法。一是嚴格實行普通住房限購政策。即嚴格規定城鎮家庭只能購買或持有一套普通住房，并作為基本國策長期堅持。二是對普通住房實行限價政策。由于住房具有不可移動性、高價值性等特性，決定了住房與其他人類生存必需品不同，不可能通過國家儲備的方式(如糧食、食鹽)滿足市場需求，平抑價格;也不可能通過交通運輸條件來增加某一地區的供給，限價成為必然選擇。三是改革普通住房用地出讓方式，明確增加普通住房用地供應的前提條件。公益屬性決定了土地利用必須滿足全體國民利益的基本需要和增進社會的公共利益。因此，應改變目前普通住房用地“招標、拍賣、掛牌”等價高者得的出讓方式，降低普通住房價格;同時，各地應因地制宜明確普通住房用地供應量增加的基本要求并保持連續性，給予各級政府、開發企業及社會穩定的市場預期。
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結束語
綜上所述，房地產的平穩發展不僅是經濟問題，更是社會問題。因為房地產關系到人民群眾的安居樂業。新世紀以來，我國樓市價格出現了多輪暴漲，買房難成為橫亙在社會大眾心目中最為主要的問題，中央的新提法是“房住不炒”的延續，也是房地產長效機制建設的重點。對此，需要從法律法規的健全與完善等角度采取好措施。——論文作者：楊瑞玲
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