發布時間：2022-05-28所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： [摘要]建筑物區分所有中共有部分包括小共有部分與大共有部分兩種。小共有部分限定在本棟范圍之內，為多棟服務的建筑設施等屬大共有部分。會所不屬于業主共有部分的范疇，在沒有約定情況下，應當將其界定為開發企業所有，架空層若規劃將其作為車位使用的，應當將其界定
[摘要]建筑物區分所有中共有部分包括“小共有部分”與“大共有部分”兩種。“小共有部分”限定在本棟范圍之內，為多棟服務的建筑設施等屬“大共有部分”。會所不屬于業主共有部分的范疇，在沒有約定情況下，應當將其界定為開發企業所有，架空層若規劃將其作為車位使用的，應當將其界定為開發企業所有，業主可通過購買等方式取得，在其他情況下，應當將架空層定位為業主共有的公共場所和設施對待，屬于業主共有部分，單建人防工程一般由政府所有，而結建人防工程應屬投資者的開發企業所有，公建配套通常由開發企業代建，建成后移交給相關的政府職能部門并登記在這些職能部門名下。
[關鍵詞]共有部分; 權利; 歸屬; 建筑物區分所有
會所、架空層、人防工程及公建配套的歸屬是當前房地產市場上較為混亂的地方，購房者與開發企業對此爭議較多，很多業主將其視為業主的共有部分，并主張其權益，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此也是語焉不詳，要明晰這些建筑是否屬于業主共有，必須清楚建筑物區分所有中共有部分的界定規則，本文密切結合現行的實務規則，從法理上對這些問題予以厘清。
一、建筑物區分所有中共有部分的界定
關于建筑物區分所有中共有部分的范圍，我國現行法上規定得不明確，《物權法》第 73 條規定 “建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。但該條規定除了道路、綠地及物業服務用房較為明確外，其他的諸如公共場所、公用設施等概念是很模糊的，到底哪些部分屬于此概念范疇，現行的法并未明確規定。有人認為，可通過是否納入公攤來確定業主共有的部分，即只要納入公攤面積的客體就是業主共有的部分，這當然沒有錯，已經納入公攤面積的建筑物當然屬于業主共有。但是，按《中華人民共和國國家標準房產測量規范》的規定，計算公攤的大原則是限定在本棟建筑物范圍之內，而為多棟服務的警衛室、管理用房、公廁，獨立的地下室、車棚等卻并不納入公攤，①但他們在功能上是為全體業主服務的，應屬業主共有，最明顯的的一個例子是為多棟服務的物管用房，并未納入公攤，但現行法上明確規定其屬于業主共有② ，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 3 條規定“建筑區劃內的以下部分，應當認定為共有部分: 一是建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分; 二是其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”，該規定有以下兩方面的問題:
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第一，該條規定的第一項并未清晰的解決業主共有部分的范圍，僅僅對《物權法》第 70 條、72 條、73 條等條文中規定的“共有部分”作了一些列舉式的規定，列舉不可能窮盡業主共有部分的范圍，并未在面上解決業主共有部分的范圍，因此，從立法技術層面上分析，對于不能窮盡的表達，采用“抽象概括 + 列舉主要類型”最為妥當。事實上，按照《中華人民共和國國家標準房產測量規范》的相關規定③，司法解釋列舉的這些建筑物部分大多已納入公攤面積，當屬業主共有，并未解決未納入公攤而又屬業主共有部分的范圍問題。
第二，該條規定的第二項表述為同語反復，因為一個建筑區劃內，不屬于專有部分，即屬于共有部分。業主的專有部分通過買賣契約及產權登記，可以清晰明了，但在一個建筑區劃內，除了業主的專 有 部 分，還可能存在開發企業的專有部分④，而且，對本應屬業主共有的部分，開發企業卻有可能主張為自己的專有部分，并移交給自己的物業管理公司經營，獲取利益，因此，問題的關鍵還是必須明確界定業主共有部分的范圍。
對于建筑區劃內，屬于業主共有部分的范圍，筆者提供以下思路:
第一，為本棟服務的共有部分，只有本棟范圍內的業主才是該共有部分的所有權人，而與其他棟的業主無關，筆者將其界定為“小共有”。從計算面積的角度分類，它包括被分攤的共有部分和未被分攤的共有部分，按現行的測量規范，計算建筑面積的房屋必須是層高 2. 2m 以上( 含 2. 2m) 的永久性建筑，而對于層高不到 2. 2m 的建筑并不計算面積，故也未納入公攤，但此部分建筑也有可能是為業主專有部分服務的，也應當屬于本棟業主共有范圍，只是未通過產權登記記載表現出來而已，比如，層高不到 2. 2m 未納入公攤的大堂、大廳、門廳、樓( 電) 梯間、樓( 電) 梯前室、樓梯、大門、通道、通廊、連廊等。根據共有部分的使用功能及服務范圍，“小共有”部分還可細分為以下三類:
其一，整棟共有部分，指為整棟服務的共有部分，該共有部分由整棟業主所有; 其二，功能區共有部分，指專為某一功能區服務的共有部分，該共有部分由功能區業主所有，例如某棟樓內，專為某一商業區，或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等; 其三，層共有部分，當各層的共有部分不同時，應區分各層的共有部分，由各層業主分別所有，例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時，由本層的業主所有。
第二，未納入公攤而又屬業主共有的部分，由于此種共有部分是為本建筑區劃內多棟服務的建筑及設施，因此，筆者將其界定為“大共有”，屬于本建筑區劃內全體業主共有。主要分為以下三類:
其一，法定共有，即現行法上明確規定屬于業主共有的部分，比如，《物權法》及《物業管理條例》規定的物業服務用房，如物管類用房等; 其二，天然共有，指僅為專有部分提供某些功能服務的設施，往往不具備房屋的特征，也不具備獨立的利用價值，如梁柱、屋面、大門、走廊、樓梯、電梯、照明等基礎設施; 其三，當然共有，即該部分建筑或設施從規劃設計功能上是為本小區全體業主服務的，即使法律沒有明確規定，也當然屬于全體業主共有，比如，為多棟服務的共用設備類，為多棟服務的共用房屋類及其他根據功能為為小區內全體業主服務的公共場所、公用設施類等。[1]
至于約定共有，遵照業主自治原則，依規約或區分所有權的合意，按照一定的程序，當然可以約定一些專有部分變更為共有部分，在此不贅。
二、會所、架空層、人防工程及公建配套的權利歸屬
( 一) 會所的權屬認定
會所英文為“Club”，音譯即為俱樂部，目前，一些開發企業為提高住宅小區品質，在小區內修建了會所，而關于會所產權的歸屬，開發企業與業主往往產生爭議，筆者認為，在沒有就會所所有權歸屬進行約定的情形下，會所應當歸開發企業所有⑤，原因有以下幾點:
第一，按現有的房產測量規范，會所的面積不會納入公攤，正如上述，因為公攤限定在本棟范圍之內，而會所屬于一個獨立的建筑物，因此，會所的面積不會體現在業主的公攤面積上，不屬于業主“小共有”范疇。第二，會所未納入公攤，但也不屬于業主“大共有”范疇。其一，會所不屬于法定共有，因為，現行法上沒有哪條明確規定會所屬于業主共有; 其二，會所顯然也不屬于天然共
有，會所屬于房屋，構造上和利用上都具備獨立性; 其三，會所也不屬于當然共有，因為從規劃設計功能上來看，會所是為了提升住宅小區的品質，而不僅僅是為全體業主服務的小區必須品，從規劃設計的經濟技術指標來看，沒有會所，也可滿足小區的基本功能需要，也可成為一個獨立的建筑區劃。因此，會所應當屬于開發企業所有，如果把會所界定為業主所有的話，開發企業以后可能不會再修建會所，而且不修建會所，也能滿足規劃對住宅各種經濟技術指標的要求。
( 二) 架空層的權屬認定
按《民用建筑設計通則》( GB50352 - 2005) 的術語解釋，架空層是指僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。在房屋密集、容積率高的住宅小區，架空層被大量采用，以增加綠化面積或公共面積等而作出的一種變相指標平衡方式。關于架空層的所有權歸屬，業主一般認為其屬公共場所和設施，應該歸業主共有，關于架空層的所有權歸屬，應根據不同情況進行分析。第一種情況，在規劃設計時，如果將其功能定位為車位使用，此種情形，往往是地下車位數不足于滿足配備需求，因此，需要將架空層下面的場所作為車位來使用，以滿足規劃經濟技術指標的要求，這種情況下，作為車位使用的架空層和地下車位的權屬認定是一樣的，應按《物權法》第 74 條的規定執行⑥，業主可以通過購買等方式取得該車位的所有權，當然不屬于業主的共有部分。⑦第二種情況，在規劃設計時，如果總平圖僅僅表明是架空層，并未明示其他用途，此種情形下，應當將其定位為業主共有的公共場所和設施對待，屬于業主共有部分。
( 三) 人防工程的權屬認定
人防工程包括單建人防工程和結建人防工程兩種形式。對于單建人防工程的權屬并無爭議，一般由國家或地方政府投資建設，國家或地方政府應當作為其所有權主體。而對于結合地面建筑并利用地下空間所修建的平戰結合人防工程的權屬認定，爭議卻較大，從中央到各地方的規定也大相徑庭，主要有以下三種觀點: 第一種觀點為“國家所有說”，認為結建人防工程屬于國防資產，國家享有所有權⑧; 第二種觀點為“業主所有說”，認為結建人防工程的建造成本納入開發成本并已攤入房價，業主共有所有權[2]; 第三種觀點為“投資者所有說”，認為結建人防工程歸投資者所有，筆者贊同此觀點。理由如下: 其一，經濟活動遵循 “誰投資，誰所有”原則，如果開發企業是結建設人防工程的投資者，當然應當取得其所有權⑨; 其二，作為結建人防工程的地下室不計入共有建筑面積⑩，而且現行的法律行政法規也沒有明確規定其屬業主共有; 其三，作為結建人防工程的地下室并未分攤地表的土地使用權，它有建筑面積，但不計容積率，而且按照《物權法》第 136 條的規定，土地使用權可以分層設立，地表、地上及地下土地使用權可分屬于不同主體; 其四，結建人防工程的成本是否攤入房價與界定人防工程的權屬是兩個不同的概念，成本是經濟學上的概念，而權屬是法律上的概念，權屬的認定應當依照法律的規則，按照初始登記“房隨地走”原則，作為投資方的開發企業當然取得結建人防工程的所有權，而且，結建人防工程是否攤入房價也很難證明; 其五，結建人防工程除了遇有戰爭或緊急情況時，履行防空的義務外，也可用于為人民生活服務，瑏瑡 結建人防工程和地下車庫非常相似，而且在實際生活中，規劃也往往將其是作為地下車庫來使用的，按《物權法》74 條的規定，地下車庫是作為投資方的開發企業所有的，相應的結建人防工程也應當為投資方所有。當前，我國很多地方立法都將平戰結合的結建人防工程規定為投資者所有。
( 四) 公建配套的權屬認定
公建配套是指根據公共利益需要為保障城市功能和滿足居民基本生活需要所建設的設施，包括教育、醫療、文體、社會服務、行政管理、商業服務等公共建筑設施。根據《城市居住區規劃設計規范》( GB50180 - 93) ，城市居住區公共設施配套建設范圍主要包括學校、幼兒園、公立醫院、街道辦事處、派出所、菜市場、社區服務中心、社區級體育設施、居民健身設施、公廁、郵政所、儲蓄所、社會養老院等。公建配套與業主共有是兩個不同的概念，公建配套是為了保障城市功能和滿足居民生活需要，即便它建在某開發企業的建筑區劃內，它面向的是城市的某一個大的片區，而不單單是為了某一個特定建筑區劃內小區業主服務的，它定位于公共利益需要，其服務對象大而廣，具有不確定性。而業主共有探討是在一個特定建筑區劃內的共有部分問題，它不是為了滿足社會大眾公共利益的需根，而僅僅服務于特定小區內的業主。因此，公建配套不存在業主共有的說法，它一般由開發企業代建，政府進行相應的費用減免，建成后，一般需要移交給相關的政府職能部門并登記在這些職能部門名下，沒有移交的，即便登記在開發企業名下，開發企業也必須按照其規劃設計用途進行使用，不得挪作他用[3]。——論文作者：刁其懷
參考文獻:
[1]刁其懷. 建筑物區分所有權登記難點解析[J]. 中國房地產，2009( 2) .
[2]高圣平. 解釋論視野下的車庫、車位權利歸屬規則[J]. 政治與法律，2008( 10) .
[3]刁其懷. 建筑物區分所有權之專有權研究[J]. 中國房地產，2011( 11) .
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