略談司法查封的閑置土地處置問題

發(fā)布時(shí)間：2019-06-10所屬分類：農(nóng)業(yè)論文瀏覽：1672次

摘 要： 2018年6月，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于健全建設(shè)用地增存掛鉤機(jī)制的通知》，閑置土地處置成為重要的測(cè)算考核指標(biāo)。然而,在閑置土地處置實(shí)踐中，涉及司法查封的閑置土地處置是個(gè)難點(diǎn)，須要引起足夠的重視。 涉及司法查封的閑置土地處置遇到的問題 查封后再開發(fā)建

　　2018年6月，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》，閑置土地處置成為重要的測(cè)算考核指標(biāo)。然而,在閑置土地處置實(shí)踐中，涉及司法查封的閑置土地處置是個(gè)難點(diǎn)，須要引起足夠的重視。

　　涉及司法查封的閑置土地處置遇到的問題

　　查封后再開發(fā)建設(shè)難度大。根據(jù)最高人民法院、原國土資源部、原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第22條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　由此，法院對(duì)土地進(jìn)行查封，只是禁止其權(quán)利和權(quán)屬的變更，而對(duì)于土地使用權(quán)的占有、使用、收益權(quán)是否限制，則往往由法院根據(jù)具體情況決定。根據(jù)法無禁止即可為的原則，當(dāng)法院對(duì)被查封的土地沒有限制使用時(shí)，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)也應(yīng)該是合規(guī)的。但在實(shí)踐中，法院會(huì)認(rèn)為如果繼續(xù)允許其開發(fā)使用，則可能會(huì)產(chǎn)生更多其他問題(如證據(jù)保留、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)等)，會(huì)增加案件難度和不可控性，所以往往會(huì)限制被查封的土地繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　查封期間難以收回處置。

　　原國土資源部《對(duì)收回被司法機(jī)關(guān)查封國有土地使用權(quán)問題的批復(fù)》明確，對(duì)于司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行查封的建設(shè)用地，在查封期限內(nèi)，政府不能收回國有土地使用權(quán);查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國有土地使用權(quán)。顯然，閑置土地一旦涉及司法查封就很難再收回重新盤活利用。司法查封周期較長。2015年2月施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第487條規(guī)定，人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過3年。

　　申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長期限的，法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。實(shí)踐中，有的閑置土地一旦涉及司法查封，少則幾年，多則甚至十幾年，周期較長，對(duì)土地及時(shí)處置盤活再利用都產(chǎn)生很大影響。法院和相關(guān)部門缺乏深入聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第2、3條規(guī)定，法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源以及房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。對(duì)法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。

　　綜上所述，法院在辦理案件時(shí)，只是對(duì)所涉及的土地權(quán)屬進(jìn)行查詢，未對(duì)該土地是否符合土地管理部門其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查詢作出要求，如該地塊是否閑置等。同時(shí)，法院在司法拍賣土地時(shí)也大多未與土地管理部門溝通協(xié)調(diào)，未充分考慮地塊是否符合轉(zhuǎn)讓條件、分割處置是否符合規(guī)劃條件等因素，可能造成土地拍賣后無法正常登記和開發(fā)，給政府履行司法義務(wù)增加壓力，如部分房屋用途和土地登記不一致、存在違法用地行為未處置、已構(gòu)成閑置土地還未征收過閑置費(fèi)等類似的土地在拍賣后，對(duì)土地管理部門如何登記，違法用地如何處理，是否重新約定開竣工等方面帶來一定麻煩，也給新的土地競得人正常使用土地帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　部分地方存在虛假訴訟逃避閑置土地處置。

　　由于法院的司法查封行為具有強(qiáng)制力，任何財(cái)產(chǎn)一經(jīng)法院依法查封，在其查封期間未經(jīng)法院的批準(zhǔn)和許可，不得轉(zhuǎn)移和改變財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有時(shí)需要維持財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀。這導(dǎo)致有些企業(yè)因自身原因造成土地閑置，不愿交納閑置費(fèi)，也不想土地被無償收回，就通過制造民事糾紛，提起虛假訴訟查封閑置土地，利用司法訴訟程序阻礙正常的閑置土地處置工作。涉及司法查封的閑置土地處置建議建立法院與相關(guān)部門深入溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　一是法院在審理涉地案件時(shí)，要充分咨詢了解地塊信息，征求相關(guān)部門意見，并能將案件的重要信息及時(shí)告知相關(guān)部門，實(shí)現(xiàn)案件信息高度對(duì)稱，達(dá)到實(shí)時(shí)監(jiān)督、知曉案件及土地狀況的目的，可避免資源和相關(guān)財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)、流失，同時(shí)也可以保障司法拍賣后土地正常開發(fā)利用，新的土地使用權(quán)人權(quán)利不受損失。

　　二是土地管理部門應(yīng)及時(shí)主動(dòng)協(xié)助開展相關(guān)工作，認(rèn)真落實(shí)土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，對(duì)閑置土地要做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡早認(rèn)定，并將閑置土地信息及時(shí)與法院共享。對(duì)涉法的閑置土地案件審理情況及時(shí)跟蹤了解，分類區(qū)別對(duì)待，確保及時(shí)處置到位，盡早盤活利用。加快案件的審理速度。

　　對(duì)因司法查封導(dǎo)致長期閑置的土地，法院對(duì)此類案件也要提高審理和執(zhí)行效率，確保依法妥善處理，為閑置土地的清理處置工作的順利推進(jìn)提供司法保障。同時(shí)也可探索建立更換查封標(biāo)的物制度，當(dāng)申請(qǐng)查封標(biāo)的物為閑置土地時(shí)，可要求更換查封標(biāo)的物。明確涉及司法查封閑置土地處置相關(guān)規(guī)定。

　　目前涉地司法處置國家層面制度僅有原則性規(guī)定，現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)涉地司法處置流程沒有具體規(guī)定，造成了涉法閑置土地處置依據(jù)不足、無流程可遵循，政策依據(jù)不完善。建議最高人民法院和自然資源部聯(lián)合做好頂層設(shè)計(jì)，在政策制定過程中，對(duì)此種情形予以明確，從立法層面進(jìn)一步完善涉法土地處置的制度設(shè)計(jì)。

　　相關(guān)刊物推薦：《中國土地》(China Land)(月刊)1982年創(chuàng)刊，在辦刊指導(dǎo)思想上和定位上，重點(diǎn)抓好當(dāng)前土地管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題的策劃、報(bào)道。加大基層報(bào)道面，服務(wù)基層、服務(wù)讀者，拉近讀者與編者的距離，增強(qiáng)編讀互動(dòng)。實(shí)行開門辦刊，讓基層的讀者、作者參與進(jìn)來，及時(shí)把基層的實(shí)踐與創(chuàng)新反映出來、報(bào)道出來。

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