發布時間：2014-07-09所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：本來許多人寄望馬年有個持續的調控，真正實現上屆總理的愿景，哪知，實體經濟的薄弱，地方債的壓力，發展經濟的動力缺核，先后有十余城市出現自發的救市行為。對于下半年房產又會如何變化呢? 《經濟縱橫》 經濟理論刊物。研究社會主義經濟理論，總
論文摘要：本來許多人寄望馬年有個持續的調控，真正實現上屆總理的愿景，哪知，實體經濟的薄弱，地方債的壓力，發展經濟的動力缺核，先后有十余城市出現自發的救市行為。對于下半年房產又會如何變化呢?
《經濟縱橫》經濟理論刊物。研究社會主義經濟理論，總結交流經濟體制改革經驗，普及經濟知識，傳播經濟信息。
當前房地產出現的主要問題：
一，投資客的信心受挫
一位溫州團人士叫苦：幸虧去年26000的時候出手了幾套，現在16000都賣不出去。這說明點什么，說明早期樓市的政策與投機產生的畸形行為，現正在轉型中發生陣痛，與此相關的城市不少，那些頂著一二線城市的房價的三四線地縣級市均如此。
價格的大幅震蕩帶來的是投資客的信心受挫，這種信心受挫將帶來兩種行為，一是多套投資不再，二是盡量拋售，加上一手房的掉價，更易引發泡沫價格的數字性快速下跌，相當于無價無市狀態，而此類開發(純粹針對投資客開發的項目)并不少見。
二，剛需產品的缺位
供求關系總量上雖然不對稱甚至長遠看供不應求，但是相對于目前的市場狀態，剛需產品的缺位是關鍵問題。
剛需產品不等于不要品質，更不等于不要地段，剛需實際分很多種，比如首次改善性消費實質是一類地段性的剛需，或者是一類資源性剛需，而在營銷上，開發產品過于簡單的定位，尤其是既往利潤期望下的開發新品，有違于這種需求，所以造成成交上的大幅波動。
還有一種情形是，過去產生的剛需產品往往依賴于交通條件的改善，由于成熟地段房價發生波動，而這些剛需產品價格中的泡沫成分并不多，導致價格調整余地減少，從而難以產生實際的消費，這構成目前成交的瓶頸之一。
再一個會減少成交的重要因素是，既往針對剛需定位的價格，包括相當多的預期因素，現在政府因為資金及開發節奏放緩，可能一些預期發生變化，
三，商業或非住宅投資品種增多
由于國內一直未將商業或非住宅物業納入調控范疇，因此，早期許多開發商借鑒萬達的成功基因，通過結構調控規避調控，取得了不錯的效果，這也直接帶來另外一個問題：商業不動產的投資屬性無限放大，從而直接導致了泡沫。
與之類似的還有，養老地產，旅游地產，藝術地產，境外地產，這些東西，核心或者本質動因，均來自于以小博大，并非真正符合市場游戲規則的部品，也許真正實現了富裕社會，這些東西才叫地產或不動產，這些項目的開發商，才叫有眼光，否則僅僅是資本運營的一個曲曲兒。
四，政策不明朗
本來許多人寄望馬年有個持續的調控，真正實現上屆總理的愿景，哪知，實體經濟的薄弱，地方債的壓力，發展經濟的動力缺核，先后有十余城市出現自發的救市行為。
恰在此時，央行又公開表態對個貨合理化給予支持，住建部發文稱政策維持中性。
人們不看表象，也能夠推測，政策不明朗，也許是讓市場化決定走向，也許是明緊暗松，筆者更相信市場化的價值取向本身，就需要有死有生，問題出在死的是小魚，小魚有中國特色，甚至可能觸及政治底線。
五，金融盤整期
貨幣增速放慢了，經濟增速也放慢了，成交增長也放慢了，但注意成交量還沒有根本性改變，預言黃金變白銀，或者預言泡沫破裂，或者預言房價將在一些非供求關系環境中生存的三四線城市崩盤，可能僅僅導致觀望，最終會伴隨下半年，也許是四季度末，金融盤整期結束后，迎來快速上漲期。
目前的金融盤整是在為結構優化做局，所以多數人斷定由緊到松的貨幣執行成為必然。
六，存量房源的價值沉落
讓那些炒房者叫苦的，不是房價急速下跌，因為當房價下滑，拋售的并不是同一時間，也并非所有炒房者或真正的投資者都要靠拋售才能過活，核心原因是，快速的城市化推漲房價，而被快速城鎮化取代，什么意思呢?
快速城市化背景是大量提前透支土地資源，地價不斷攀高，導致存量開發項目泡沫性上漲，說穿了，這種上漲是面粉面包關系，不是基于地段與配套導致購買集中而產生，所謂泡沫性上漲。
快速城鎮化背景是大量提前透支人口資源，人口增長或集中，只會帶來繁榮，不會對房價產生泡沫式近推動，因為城鎮化有點就地取材，也有點從結構上支持房價發生數字性回落，即人為增加了低價位房子的供應。
快速城鎮化取代快速城市化，直接導致存量房源的價值沉落，比如，廊坊房價再怎么漲，也漲不到隸屬北京行政區域的房價，那么一旦廊坊出現較多供應，則城里毗鄰廊坊的房子便只有調低房價才能成交。
七，休克導致的資金緊張
七成房企的房地產業務是主業，這是目前市場悲觀論的核心基礎。
房貸緊張，完全依賴房地產發展的企業，沒有進入銀行的視野，過去的黃金品種淪落為雞肋，而中央明令刺激實體經濟發展，明令城鎮化以人口為中心，誰能夠圍繞就業與創業做出貢獻，誰就將優先等到 信貸支持，當全國性輿論認定樓市危變的時候，即使銀行想支持，也不敢。
個貸的休克直接導致資金緊張，既往兩年的調控環境下房價依然上漲，為那些瘋狂的從業者裝了膽，突然抽掉造血功能，能不緊張嗎?
八，賣家的恐慌心理導致買家的觀望購買
現在我們再來觀察市場中的成交行為，不外兩類區域在支撐，
一類是老城核心地段，地方政府比較聰明，為追求政績或名望，早前開發推出的土地，往往冠之以經濟開發區或什么新區，以利成片土地出讓，并獲得好的土地財政，這導致許多城市老城區發展反而相對滯后，如今在土地賣無可賣時，老城核心地段成為高房價的鏡子，也有足夠的稀缺性支撐其領漲。
另一類是單核城市發展城鎮化后產生的衛星城或單核到多核過程中核心所地區域，這些地方一是依賴地緣性客源即可發展項目，另一處于爆發期，起點房價水平不高，易吸引城區外溢客戶，還有就是多數出讓規模因為地價總價不高規模均不小，采取滾動開發與低開高走模式，從而取得較好收成。
除了這兩類外，生存問題是根本。
九，非對稱的輿論預期
媒體的發達與單一，自主媒體的非公開程度高，短線媒體的混雜，是中國房地產一直未能得到正確認識的根本原因，這種現狀決定了非對稱輿論預期長期左右著市場買家的購買心理。
在黃金周期，政府都有點怕任志強。因為其每次看漲都漲了;
在白銀周期，政府都有點怕萬科，因為別人死了，他還活著;
在悲觀者眼中，既害怕房價下跌，一生都將在高基尼系數中渡過，又害怕房價不跌，窮人永遠爭不過富人;
所有人都會擔心政府，底物律重建有其雄厚的背景以及過硬的法律體系背景，而中國沒有，也不允許有地方破產的先例，所以不要指望房價發生真實的下跌，三年之內不具備這種條件，就是銀行市場化，如果建設銀行面臨倒閉，央行難道敢于坐視?
十，地方政府無法兌現承諾
這是個老生常談的事情，不說了，真正把子孫資源全部還原，破產者將一無所有。
基于以上問題的綜合分析判斷，下半年房地產的走向判斷如下：挺過前三季度，一切便遂了人們的心愿，在歷史史觀看來，馬年只有三個月即四季度，剔除掉前三個季度，把2012、2013、2014(四)放在一起描摹，房地產如前，房價如前。
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