發布時間：2014-06-25所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。 本文選自 《建筑經濟》 ，本刊為全國(中文)核心期刊，建設部優秀期
論文摘要：房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。
本文選自《建筑經濟》，本刊為全國(中文)核心期刊，建設部優秀期刊�！督ㄖ洕废滴覈ㄖ袠I中開展行業發展研究、工程管理(工程招投標、工程造價等)研究、房地產研究的權威主流媒體，被譽為“行業是論旗幟”。服務對象：行業主管部門、企事業單位、高等院校。
一、房地產抵押的界定
房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。所有房地產抵押,都要向縣級以上人民政府規定部門辦理抵押登記。在進行房地產抵押時,抵押人和抵押權人要簽訂書面抵押合同。特點為:
(1)具有擔保主債權實現的功能
(2)具有附屬性
(3)抵押權設定的相對獨立性
二、相關法規
1、《擔保法》
第三十三條 本法所稱抵押,是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押物。
第三十四條 下列財產可以抵押:
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;
(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;
(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;
(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;
(六)依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第三十五條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
2、《城市房地產管理法》
第四十七條 房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。
第四十九條 房地產抵押,應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條 房地產抵押,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。
第五十二條 房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。
3、《物權法》
第一百八十二條 以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。
4、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》
第四十七條 以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。
第四十八條 以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
第四十九條 以尚未辦理權屬證書的財產抵押的,在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的,可以認定抵押有效。
當事人未辦理抵押物登記手續的,不得對抗第三人。
第五十條 以擔保法第三十四條第一款所列財產一并抵押的,抵押財產的范圍應當以登記的財產為準。抵押財產的價值在抵押權實現時予以確定。
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