發布時間：2021-04-26所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 全國政協十三屆四次會議、十三屆全國人大四次會議于2021年3月上旬在北京召開。國務院總理李克強在全國人大會議上所作的政府工作報告，通過房住不炒、保障性租賃住房、長租房、共有產權住房、城市更新、老舊小區改造等關鍵詞，勾勒出2021年房地產市場的發展趨
全國政協十三屆四次會議、十三屆全國人大四次會議于2021年3月上旬在北京召開。國務院總理李克強在全國人大會議上所作的政府工作報告，通過“房住不炒”、保障性租賃住房、長租房、共有產權住房、城市更新、老舊小區改造等關鍵詞，勾勒出2021年房地產市場的發展趨勢,代表委員對此進行了熱烈討論，并踴躍獻計獻策。
一、解決好大城市住房突出問題
今年的政府工作報告提出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，減輕租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。
對于政府工作報告再提“房住不炒”，全國政協委員、房天下董事長莫天全認為：在這一方針的指導下，“十四五”期間的房地產市場會保持相對穩定的狀態，不會出現大起大落。經過前幾年的持續調控，供給方與需求方的心態趨于正常，都期望市場能夠平穩、健康，特別是供給方，不敢隨意調整市場價格。這些都有利于市場朝著良性方向發展。大城市住房問題突出，是由幾方面原因導致的：一方面是大城市就業機會多，城市發展水平高，吸引了更多人涌入，從而產生更多的住房需求;另一方面是大城市由于住房供需結構失衡，房價上漲速度較快，出現住房與收入的矛盾。其關鍵還在于全國經濟發展不均衡，如果小城市尤其是西部、西北、東北等區域的城市發展好了，就可以在一定程度上緩解大城市的人口與住房壓力。
全國人大代表、山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志建議：盡快出臺《住房租賃管理條例》，為行業監管提供法律支撐。國家從租賃住房供應、租賃主體管理、租賃權益保障等多個方面制定實施政策。有關部門制定相應的配套政策，增加土地供應，加大財政支持，減輕稅費負擔，擴大融資渠道，提供信貸支持，使各項配套政策正向激勵落地見效。加大租賃住房供給力度，一是要有效擴大保障性租賃住房供給，加大對中低收入家庭租賃補貼力度，覆蓋新就業人員和基本公共服務人員。在人口凈流入的大城市大力發展政策性租賃住房，地方政府抓好項目、土地、資金統籌，鼓勵企事業單位充分利用自有閑置土地建設政策性租賃住房，允許企業將商業用房、工業用房按規定改建為租賃住房。二是要支持企業投資建設租賃住房。通過單列土地租賃住房用地計劃，利用集體建設用地建設租賃住房，按年繳納土地出讓金等，降低企業成本，提高投資回報，激勵企業開發建設租賃住房。
全國政協委員、廣東省住房和城鄉建設廳廳長張少康提出：完善住房租賃相關政策，要充分運用系統觀念，將長租房發展、老舊小區改造、金融風險管控、房地產市場調控等各方面工作結合起來統籌考慮。規范發展長租房市場，做到房源籌集多元化、市場監管精準化、運營管理規范化、綜合服務便捷化。如何提供更多優質舒適的租賃房源，如何規范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務上享有同等權利，都將是下一步需要努力解決的問題。
相關期刊推薦：《上海房地》(月刊)本刊是經濟類關于房地產方面的專業學術期刊，上海市住房保障和房屋管理局主管，上海市房產經濟學會主辦，所刊內容具有一定的權威性，前瞻性以及操作性。設有：論壇、專論房地產經濟、房地產市場、房地產開發、體制改革物業管理、學會動態書評、各地信息等欄目。
全國人大代表、中南集團董事局主席陳錦石提出：要加大中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力。目前在城市群和都市圈建設中，大小城市公共設施配套差異巨大，住房供需存在著結構性失衡。小城市人口外流、住房過剩;大城市流動人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大。因此，建議允許大城市與周邊縣市、城鄉建立聯動，加大大城市輻射區的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發展。為此，應該加強城市群、都市圈頂層總體規劃，通過強化“三規合一”，打通城市群、都市圈內的公共基礎設施建設，強化大城市對圈內中小城市的輻射。為了解決輻射區域范圍居民的生活，城市群、都市圈內應該對公共設施配套進行一體化規劃、建設，中小城市居民能夠享受大城市配套資源，如醫療、教育等�？梢詤⒖及拈T的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點。
二、規范發展長租房市場
全國人大代表、58同城CEO姚勁波認為，目前國內長租房市場仍處于起步階段，行業快速發展的同時，也存在一些突出問題，因此提出三點建議：第一是保障資金安全。過去一兩年有很多長租公寓品牌“爆雷”，所以建議政府監管長租公寓的預付租金，包括對“租金貸”的資金監管。第二是加大在一、二線熱點城市、熱點地區的長租房供給，平抑租房價格，讓老百姓租得起房子，租得起好房子。第三是政策應該持續踐行“房住不炒”的導向，穩步實現租購同權，讓租房者和購房者在社會福利、子女教育方面享受一樣的待遇，這樣才有更多的人愿意去選擇租房，而不一定要購房。另外，在線技術(房產中介從線下搬到線上，解決房源信息不透明問題)的發展，數字化的發展，會促進長租公寓市場的供給，讓交易過程變得更加透明，讓更多人可以便捷地租到好房子。
全國人大代表、立信會計師事務所董事長朱建弟提出：有必要將“租金貸”等互聯網金融創新產品納入金融風險監管體系。“租金貸”是金融創新的有益嘗試，但脫離金融監管的過度創新誘發了新的重大風險。因此，應厘清監管各方邊界，形成監管合力。壓實相關金融機構的主體責任，防止利用金融創新逃避違規違法的責任，并強化貸后資金使用管控。互聯網金融產品的貸款流程均在線上完成，金融風險比傳統金融產品高。因此，金融機構應嚴格落實貸款人授信審核、貸后資金監管的責任。此外，還應加強互聯網模式下用戶(消費者)保護和風險揭示。這樣才能實現早發現、早規范，將風險遏制在萌芽狀態，從而守住不發生系統性金融風險的底線。在“長收短付”模式下，可能形成隱形“資金池”，“租金貸”超規模發放等問題。應對“租金貸”采用托管方式進行資金使用的監管，強制要求運營方將資金托管給相關金融機構，實現專戶監管，以確保專款專用，從而落實“租金貸”資金的最終用途——支付租金，防止期限錯配引發的流動性風險。
全國政協委員、民進上海市委專職副主委胡衛為改善部分“空巢青年”在住房方面的現實困境提出建議：所謂“空巢青年”，主要是指與父母及親人分居，單身且獨自居住(主體以租房為主)的成年人群體。2018年我國有超過7700萬獨居狀態的“空巢青年”，其中五分之一分布在深圳、北京、廣州和上海這些一線城市，預計2021年，“空巢青年”的數據會上升到9200萬人。胡衛委員說，在諸多因素影響下，“空巢青年”出現身心問題的比例日漸增加，也在一定程度地影響了結婚率和生育率，進而對國家的發展和穩定造成直接或間接的深遠影響。針對因住房引發的婚戀難題，可通過國家和地區政策的落實，如優惠的首套按揭政策、交易稅收政策、房貸利率政策、購房補貼政策、專項扣除政策、保障住房政策等，積極推動“空巢青年”易居機制的建立。
三、推動城市更新全面提速
住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在2020年底發表的題為“實施城市更新行動”的文章稱，實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。老舊小區改造是城市更新的重要內容，政府工作報告中明確指出，2021年，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜,新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,提升縣城公共服務水平。
全國人大代表、普陀區委書記曹立強認為：讓人們在城市詩意棲居，城市更新是必由之路。實施城市更新是立足新發展階段、堅持以人民為中心發展思想的重大舉措，是貫徹新發展理念、轉變城市開發建設方式的必然要求，是提升城市功能、構建新發展格局的重要路徑。尤其是面對突如其來的新冠肺炎疫情，補齊居住條件、基礎設施、公共服務、環境功能等方面短板的迫切性和重要性更加彰顯。與此同時，推進相關領域的民生工程、發展工程，可帶動住房、基建、養老、育幼、家政、商業配套等一系列產業，形成新的增長點，可培育發展新動能，暢通國內大循環。
曹立強代表以他所在的普陀區為例，介紹了這些年打響“三舊”換“三新”攻堅戰、全面完成舊區改造任務的經驗：讓二級以下舊里“換新顏”，兌現了不讓老百姓拎著馬桶奔小康的承諾;全覆蓋推進舊住房綜合修繕改造，讓更多老舊住房“穿新衣”;大力推進舊住房成套改造，讓居民過上廚衛獨用“新生活”。下一步，普陀區要加快推出數字應用場景和數字化解決方案，讓小區管理服務更科學、精細、智能，解決城市更新中涉及居家養老、小區停車、安防消防、物業管理、醫療健康等方面的問題。
曹立強代表提出：2020年召開的十九屆五中全會提出“實施城市更新行動”“加強城鎮老舊小區改造和社區建設”的部署，2021年提交審議的“十四五”規劃綱要草案也對城市更新相關任務作了具體部署。目前全國老舊住房存量約100億平方米，按每平方米1000元計算改造成本，政府需投入10萬億元。所以要籌劃設立城市更新發展基金，進一步拓寬融資渠道，引導銀行等金融機構創新相關金融產品，擴大市場參與范圍，允許市場主體通過聯營、入股、協議等方式參與城市更新。通過優化組織架構、強化制度供給、加大資金支持，走出一條符合超大城市特點和規律的有機更新之路。推動城市更新全面提速，需要更加完善的法治保障。當前全國層面現有與城市更新相關的法規、政策、文件政出多門，存在相互沖突和覆蓋不全的情況。應該進行梳理分析，整合優化，形成從頂層設計到實踐操作都相對完善的法規政策體系。
四、改革商品房預售制度
商品房預售制度，最早出現于我國香港，最初的宗旨是解決房地產開發企業資金不足的問題，以加快城鎮化進程。1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度。近年來，商品房預售和以建筑面積計價銷售備受爭議，引發社會各界高度關注，普遍認為其總體上違反了市場交易規律，對購房人顯失公平。為此，全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹提交提案，建議實行商品房現房銷售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。
周世虹委員認為：目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。商品房預售制度弊大于利，改商品房預售為現售已經水到渠成。實施商品房預售制度，開發商將經營成本和經營風險轉嫁給了購房者。先預付房款后交房，不僅讓購房者承擔了本應由開發商承擔的資金成本，還會導致開發商挪用、占用資金等風險。由于公攤面積缺少限制性標準，由開發商委托房產商測繪面積，容易產生暗箱操作等，導致公攤面積無序增加和不斷上漲。建議實行以套內建筑面積計價銷售商品房制度。以套內建筑面積計算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進房地產市場交易公平、公正。
五、加快發展住房反向抵押養老保險
住房反向抵押養老保險是一種將“住房抵押”與“終身養老年金保險”相結合的創新型養老保險，即：擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。該產品于2014年7月1日起在北京、上海等城市開始試點，在功能上基本滿足“房產富裕、貨幣貧困”的老年人增加養老收入、終身領取養老金的需求。但是，住房反向抵押養老保險的發展極其緩慢，截至2019年9月，在北京、上海等8個城市累計承保僅138戶(203人)。
全國人大代表、中國太保壽險上海分公司副總經理周燕芳認為：住房反向抵押養老保險的發展面臨諸多限制因素，表現為需求乏力、供給不足和制度交易環境不成熟。除了傳統的長壽風險和利率風險外，還有房價波動風險、現金流動性風險等，這些都給保險公司帶來較大挑戰。我國的房產自有率超過80%，大部分老年人終其一生住房只有一套，受傳統觀念影響，很少會出租或售賣，通常都自住并作為留給子女的遺產。因此，目前在我國，“以房養老”很難成為一種大眾養老產品，更多體現為給老年人增加一個養老方式的選擇。同時，目前對于目標群體，來自政府的正面宣傳和引導不夠，導致社會對住房反向抵押養老保險的認知程度不高。
周燕芳代表建議：可以由行業協會或監管部門牽頭，針對上海地區“房產富裕、貨幣貧困”的老年人，通過精算模型設計跨周期及多層級的以房養老保險產品，滿足市場需求及降低市場風險。可以以條款形式規定，根據當年的市場行情，對抵押房屋價值進行重新估值及養老年金的發放。銀保監會可聯合司法部門、民政部門、稅務總局等相關部門共同建立支持業務發展的制度，對公證、抵押、繼承、交易稅費等事宜的流程進行簡化，減免業務費用�？梢杂摄y保監會、保險行業協會等部門牽頭，與有意愿參加該類業務的相關機構建立合作關系，對以房養老保險進行系統化的正面宣傳，特別是政府應當利用其長期積累的公信力參與政策的宣傳推廣，逐漸改變市場對以房養老保險的認知。——整理：葉芮稔
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