發布時間：2016-10-14所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 隨著現在經濟的發展，我國的房地產行業發展的也是比較迅速的，房地產的發展讓城市更現代化了，經濟增長的速度也是比較大的。本文是一篇 房地產科技論文 范文，主要論述了房地產市場問題及政策研究。 摘要：現階段我國的宏觀經濟發展已經進入了新常態，隨之而
隨著現在經濟的發展，我國的房地產行業發展的也是比較迅速的，房地產的發展讓城市更現代化了，經濟增長的速度也是比較大的。本文是一篇房地產科技論文范文，主要論述了房地產市場問題及政策研究。
摘要：現階段我國的宏觀經濟發展已經進入了新常態，隨之而來的房地產市場也發生了與昔日不同的變化，其供給與需求的投資和銷售已經今非昔比，房地產泡沫日益浮現。當下我國房地產市場的最大壓力，就是房地產庫存量大。在2016年中央確定出的五大經濟任務中，房地產“去庫存”成了其中之一。
關鍵詞：房地產市場,去庫存,調控政策
當前我國經濟已經進入了一個新常態，經濟增長速度放緩，與之而來的房地產供求關系也慢慢開始發生新的變化，各地由于不同的市場情況也相繼出臺了不同的樓市新政，“促銷與限購”的現象并存。未來，隨著城鎮化進程的放緩和人口結構的變化，房地產市場的需求和供給都將持續進入慢速增長，局部地區甚至進入負增長的常態。由此看來，我國的房地產市場調控政策務必要順應其發展的新常態，進一步優化房地產市場的長效機制，從而更好的發揮市場對其的資源配置作用。
一、當前房地產市場發展面臨的問題
(一)開發投資總量放緩。房地產開發投資總量逐步放緩。在投資方面，2010年我國的房地產開發投資累計完成額同比增速高達30%以上，而到2015年12月卻下滑到1%;在開工狀況方面，2010年我國房屋新開工面積累計增速高達70%，而到目前為止，該比例為負值已經有22個月之余，且2015年底更是降低到了-14%;在房價方面，從2014年9月以來我國70個大中城市的新建住宅價格同比已連續十多個月為負，直到2015年12月，一線城市的房價有所提升才將該值轉為正值。(二)去庫存化壓力大。目前“去庫存”是我國房地產面臨的首要問題，一般可以從三個方面進行分析：首先從待售的商品房面積來看，我國商品房的待售面積于2015年年末是71853萬平米，該年間房屋的銷售面積為128494.966萬平米，以此速度進行銷售，當前所有庫存只要6.72個月即可全部銷售。其次，從商品房施工的面積來看，我國房地產在建施工面積于2015年末是735693.3687萬平米，如果按照我國2013年房產銷售高峰時的速度進行計算，我國現有房產庫存要用5.64年才可銷售完畢。由于在建面積中有期房的存在，可能部分房屋已經銷售掉，所以所剩商品房去庫存時間將會不到5.64年。最后從我國未開發土地的面積來看，以2.5的容積率來計算，我國待開發的土地面積于2015年末是36638.48萬平米，將這個數字折算成樓房面積后是88561.32萬平米，以2013年的銷售速度來算，該部分土地開發成商品房后也需要8.4個月才能消化。(三)地區差異化加大。房地產市場分化隨著房地產市場調整程度的加深變得越來越明顯，雖然很多三四線城市政策比一二線更為寬松，但是當前一二線城市的房地產市場成交更為活躍，價格上行趨勢更為明顯，而很多三四線城市房地產市場表現依然比較平淡，甚至下行風險加大。分析70個中大城市的新建商品房價格指數可以看出，房價同比增速與之前的-6.3%上升到了今年1月份的1%，一線城市由-4.5%提高到了22.4%，而二線城市也由負轉正，三線城市的跌幅雖然有所縮小，但與一、二線城市相比并不理想。
二、我國房地產市場趨勢的影響因素
(一)房地產市場正進入新常態。當前我國的經濟發展正在步入新常態，在這一新的發展階段，最突出的特點就是經濟的增長速度從高速轉為中高速。與之相對應的房地產市場，經過了十多年的迅猛發展，也正逐步進入一個新的階段。房地產投資增速下降明顯，房地產投資同比連續下滑15個月，即使在房地產回暖的趨勢下也很難重回高速增長的時代。在房地產市場回歸其本來屬性的政策引導下，住房需求從瘋狂走向理性，而房地產市場地區分化隨著房地產市場的調整越來越嚴重。(二)人口結構發生改變。人口紅利長期以來是我國經濟快速增長的重要因素，然而在2010年的第6次人口普查中，數據顯示我國的人口年齡結構已經不合理、表現在生育率偏低、人口老齡化的速度也開始加快，我國人口已開始向負向增長。我國15-59歲的勞動年齡人口自2011年就開始下降，而購房適齡人群和住宅的消費主力人群是在20-50歲，我國該年齡段人口數量在逐年減少，必然會影響到購房數量的下降。(三)人口向一線城市聚集支撐其房價。首先，由于人口的集聚效應，我國人口的流動方向總是由農村移向城市。其次，一線城市的發展遠遠超過三四線城市的發展，不論是在醫療、教育、就業還是娛樂等方面，基礎設施建設總是列居首位，因此一線城市有著更強的吸引力，促使大批人口向一線城市發展。(四)政策刺激助推一線城市房價。一般情況下，政府的政策改革與房價的變動有著很大的關系，每出臺一項重大政策后房價都會發生顯著變化。例如330新政使房價有了飛快的上漲速度，但后續又有所回落;930新政再次加快了房價的上漲速度。今年2月下調了首付比例，并且對營業稅以及契稅進行了調整，春節過后房價呈現上漲現象。有關購房政策的實施雖不全是針對一線城市而言，但對購房者的預期還是會有所影響。(五)一線城市購房產生的財富效應強化購房者風險偏好。房價與租金的比值稱為售租比，該比值一般用來衡量房地產市場的高估或低估程度，同時購房者的風險偏好程度也是由該比值來反映的。如果說售租比在較短時間內上升速度過快，那么該樓市的繁榮程度不會持續太久。對于一線城市的售租比而言，如果大幅度上升則說明購房者在購房過程中存在非理性因素，因此風險也會加大。然而，一線城市房價的飆升雖然有一定的基本面支撐，但更多的體現為貨幣現象，屬于脫離了基本面的非理性繁榮。在非理性繁榮的狀態下，投資者更多的是被上漲的房產價格所吸引，而不單單是因為房地產本身的價值。
三、房地產去庫存的政策建議
(一)提高有效需求。(1)增加收入。提高勞動者的收入水平，尤其是讓身處一線城市的勞動者收入提高速度高于房價上漲速度，從而實現房價收入比初步回歸到合理的水平上來。進入2016年以來，一線城市房價迅猛回升，在此情況下，仍有大量購房者購買了大房，按揭貸款的規模也持增加狀態，貸款每月所還數額在3-5萬的成了常態，這說明購房者未來收入較前幾年相比會有大幅上升的趨勢，不過這也成為了房價上漲的重要支撐。(2)降低稅費。三四線城市的去庫存壓力無疑是較大的地區，通過降低購房的稅費，或直接補貼購房者等方式，可以推動三四線城市的房地產業，減少當前的房地產庫存，緩解去庫存壓力。(3)住房信貸金融政策需要長期穩定。一般說來，貸款利率和首付比例的變化會在很大程度上影響到購房者的支付能力。購買者的需求會因為房貸政策的改變而出現集中爆發的現象，房價會在短時間內迅速上漲。因此，可以通過探究我國居民在購買房產時的貸款利率固定和首付比例或兩者反向變動的房貸政策來穩定購房者的預期，從而避免購房需求在較短時間內出現提前釋放的現象。(二)房地產市場的供給側改革。(1)提升房屋質量，優化房產結構。我國經濟進入新常態的同時，房地產業也進入了新的狀態，住宅投資不再是高速增長，而是進入平穩或緩慢下降的狀態;總量上也不再是呈擴張趨向，而是表現為總量放緩，區域結構分化;加上人口繼續向大城市遷移，房地產政策更需要適應新的發展階段。(2)在建設用地和住房發展機制方面逐步實現城鄉統一。在符合國家用途管制和規劃的前提下，盡可能實現農村集體經營型建設用地與國有土地同價同權，讓農村集體建設用地建成區;并將部分城中村納入城鎮規劃，實現基礎設施、建筑標準和商業與住宅發展規劃上的統一。(3)完善住房的法律體系。在法律上，我國關于住房的法律體系還不夠完善，應加快建立完善的住房法律體系，例如抓緊起草《住房保障法》、《住房租賃法》和《住宅法》等各項專門的法律。
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