發布時間：2014-10-09所屬分類：管理論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：居住是人類生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關建筑的組合，是一種現代的人居環境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據20%--30%的城市建設用地。居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服
摘要：居住是人類生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關建筑的組合，是一種現代的人居環境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據20%--30%的城市建設用地。居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地。
一、前言
近些年我國的國民經濟快速增長，城市建設的步伐加快，城市面貌日新月異。房地產業也迅猛發展，帶動了相關產業發展，改善了城市面貌和人們的生活居住環境，另一方面也存在房價居高不下，老百姓買不起房、住不起房的問題。那么房地產業與居住區關系到底怎樣，本文將就房地產業與居住區的關系問題展開討論。
二、房地產業的發展和居住區的發展
2.1 房地產業的發展
我國上世紀80年以前實行的是計劃經濟，住房政策及房源均是由國家、單位統一調配，房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人——福利分房。80年代中后期房地產業才逐漸進入市場。95年以前淮陰區(以前為淮陰縣，2001年改為區)的房地產業發展很慢，在區內注冊的房地產公司僅有兩家，一為淮陰縣房地產公司，另一為淮陰縣房地產綜合開發公司。98年淮陰縣城區舊城改造開始，以黃河花園的開發建設為標志，伴隨著成片區達一定規模的開發建設，淮陰區的房地產業迅猛發展、壯大，至2010年淮陰區房地產業已成為淮陰區的支柱產業，促進了就業、帶動了建筑業、建材業等相關行業的快速發展。
2.2 居住區的發展
我國的居住區是從解放后發展起來的，解放初期居住區的居住建筑主要是低層建筑，建筑擁擠，住宅標準極低，設備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區規模較小，基本的設施不健全，環境簡單。到了90年代，小區發展明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。2000年以后的居住區建設在各方面都有了顯著的提高，規劃更加靈活，環境的質量不斷提高，生態的概念被提了出來，以人為本的建筑設計思路，可持續發展的小區建設觀念形成了共識。
三、房地產與居住區關系研究
3.1 房地產業的發展使居住區更加接近市場。
早期的居住區規劃建設大多為單位的職工住宅建設，由職工所在單位統一考慮，通常情況下僅考慮本單位的一些內部因素，如單位的參予分房的領導職數、級別、中層領導的數量、普通職工的人數，甚至主要領導的喜好等因素。而在規劃的前期調研工作往往被忽略，小區的規劃也是由指定的設計單位進行設計，設計的深度不夠，小區的道路缺少必要的環境配置，道路大多數為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，建筑擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構成類型，另外由于規劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規�；蛑虚g插建。
隨著房改的推進，房地產走向了市場，形成了獨立的產業。房地產業中最重要的內容就是居住區的開發建設。在市場的作用下，為了產品能早點賣出去，開發單位首先在項目的建設前期，會進行一定的市場調研，便于了解當地的市場，能較好的掌握當地的收入水平、區域的居住人群、當地的文化脈絡、家庭構成等同時開發單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區的潛在客戶，根據相應的客戶群進行戶型設計，布置對應的服務設施，進行和居住建筑相符合的環境設計，使整個小區特色鮮明，道路、住宅、服務設施、環境等協調一致�；窗彩惺锕夥康禺a在開發新街商業街的項目前期測算階段，進行了大量的調研，包括調查市民的住房情況，家庭人口構成、家庭收入，家庭定期存款，住宅消費計劃、期望值等所有相關的信息。
3.2 促進了小區功能的多樣性，也使居住區的形態出現了不同類型。
居住區是人們居住生活的環境，過去居住區的功能過于單一，多數小區通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區的功能和配套較少，在小區的健身和娛樂等方面考慮較少。居住區建設的市場化，使居住區的功能多樣化，例如翠景美墅將運動健身的概念引入到了小區中，除在小區內配建了運動場所外，同時還與區城建辦簽訂了長期的網球場租賃合同，供小區居民長期免費使用。由于多種形態的居住區更適合相對應的人群，所以在小區環境布置上更加商業化，同時在戶型的設計上也更加豐富，經濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質量的需求，在建筑內部還會設計一些相應服務空間。別墅除滿足必要功能基礎上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環境要求上要高于前者。
3.3 房地產業的發展對居住區的結構形式也產生了一些影響。
居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關系而采用的組織方式，居住區的規劃結構主要取決于居住區的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區內的生活規律和特點是影響居住區規劃結構的決定因素。
居住區的規劃結構形式并不是一成不變的，隨著社會的發展，人民生活的提高，社會生活組織和生活方式的變化，公共設施服務社會的不斷完善和發展，居住區的規劃結構也在不斷的變化，房地產的開發進一步加具了居住區結構的變化，使規劃結構趨于多樣化。
由于居民生活對環境綠化的需求提高，所以開發建設單位為了提高各自樓盤的競爭力，都在不斷改善和提高居住環境的景觀和綠化，一些居住區為此專門設計了集中的中心景觀和寬敞美麗的景觀大道。這些居住區在規劃結構上多是以中心景觀為中心進行組團布置，有的將整個景觀大道作為居住區的貫通軸線，依此為主線進行相應的居住布局。另外由于社會經濟的發展和生活水平的不斷提高，私家車不斷增多，停車的布置形式和停車位的規模也成為影響居住區規劃結構的重要因素。
3.4 房地產的開發建設，有利于小區的環境改變。
陽光、綠色、環保等在今天得到了 廣大人民的關注，作為居住區的建設單位，開發商在建設的前期十分重視居住區的環境營造，與傳統相比，現代居住區環境景觀出現了一些新的趨勢：強調環境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應使每套住房都獲得良好的景觀環境效果，首先要強調居住區環境資源的均好和共享，在規劃時應盡可能地利用現有的自然環境創造人工景觀，讓所有的住戶能均勻享受這些優美環境;其次要強化圍合功能強、形態各異、環境要素豐富、安全安靜的院落空間，達到歸屬領域良好的效果，從而創造溫馨、樸素、祥和居家環境。
3.5 促進了住宅套型的以人為本。
當面積不再成為購房人的單一考慮因素時，發展商便開始在戶型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨的衛生間，方便了家庭的使用，同時客廳和餐廳完全分離，大陽臺也成為了一個重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時尚，衛生間也多數有了直接采光。在戶型設計上更加注重一些人性化的因素。例如：動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房分開。公私分開。這就要求不僅需要將臥室 與客廳、餐廳、 娛樂室 進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。主次分開。應保證客廳、主臥朝向好 、寬敞、大氣，條件許可的主臥應單獨設立衛生間。干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。
3.6 促進了居住區物業管理的發展。
隨著社會的發展，居住區的物業管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環境保養、設備維護、衛生清潔。由于房地產的出現，一個樓盤品質的高低不僅在于道路、環境、設施的差別上，小區的物業服務也直接制約著居住區后期使用。開發單位為了提高居住區自身的市場競爭力，往往在物業服務上也十分注重，今天的物業不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。
3.7 居住區成就了房地產業的輝煌。
住宅是每個家庭的必需消費，需求量大、面廣，以居住區開發建設為主的房地產業已成為國民經濟發展的新增長點。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長。據統計，2004年全國房地產開發企業超過5萬家，完成房地產開發投資13158億元，同比增長28.1%;房地產開發投資增量占社會投資增量的20.1%;全國房地產竣工面積4.25億平方米，同比增長2.1%;全國商品房銷售面積3.82億平方米，增長13.7%。
3.8 存在的主要問題及思考
3.8.1 房價越來越高
全國的房價普遍大幅上漲，目前已遠遠超越人們的心理和經濟承受極限。以淮陰區為例。1996年的商品住宅的價格僅為500—600元/平方米。2000年房價為800元/平方米，2003年房價在1000元/平方米，2004年居住
用地由協議出讓改招拍掛出讓，地價迅速上漲，房價也開始一路飆升。2006年上漲到2500 /平方米，2011年的成交價在5000元左右/平方米。
3.8.2土地財政現象難以杜絕。
房地產業所產生的土地出讓金，在政府的財政收入中已占的相當比例。在協議出讓土地的時期，淮陰的土地出讓價格在10萬—30萬/畝，而2003年7月采用招拍掛方式出讓土地后，地價一路上升，2004年金碧湖畔小區的出讓地價為110萬/畝，2008年愛琴海小區的土地價格為150萬/畝，2011年推出的南海商務地塊的預估地價將達400—500萬/畝。
3.8.3房地產業的畸形發展導致整個國民經濟結構不均衡，對整個經濟結構健康發展不利。
由于房地產業的利潤高，資金流動短、平、快。導致社會上大量的資金集中涌入，造成本行業的資金大量集中，資金利用效率下降。而其他行業則資金短缺，行業發展缺乏動力。如國內的康佳、美的等制造業巨頭，以及財大氣粗的國企、央企均紛紛投資房地產。
3.8.4 開發商與業主的矛盾越來越復雜
在高地價血拼過來的土地上進行建設。開發商急著收回成本。能多建就多建，能省則省，恨不得榨盡土地上的最后的利益。而面對高房價買回來的住宅，業主的心態，變得微妙。對住宅的各個方面的要求是苛刻的，稍有不如意，即找開發商的麻煩。所以兩者之間的矛盾越來越復雜。
3.8.5高房價引起社會不穩，與創建和諧社會背道而馳。
四、結束語
本文就房地產業與居住區的關系展開研究，從六個方面闡述了房地產業的發展，促進了居住區品質的不斷提升，不斷改善著我們的生活。從以前的“窩居生活”到“康居生活”，再到今天的“優居生活”。房地產業的發展促進了居住區品質的提升，不能因為高房價而抹殺產業的功勞，但更應正確面對產業存在的問題，特別是高房價，產業暴利，開發商與業主的矛盾等，所有這些已引起了中央及地方政府的高度重視，并已積極采取得力措施，以促進房地產業與居住區的共同健康發展，共建和諧社會。
SCISSCIAHCI
