發布時間：2015-12-14所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 由于現在生活水平的提高有車的人也越來越多，對于小區產生車位不夠，車位的新管理條例有哪些呢?本文是一篇法學管理論文。我們也知道如果認為小區業主購房時當然取得停車位的所有權，那么對處于小區內的停車位分配，則又成為新的問題。顯然一般的小區停車位數
由于現在生活水平的提高有車的人也越來越多，對于小區產生車位不夠，車位的新管理條例有哪些呢?本文是一篇法學管理論文。我們也知道如果認為小區業主購房時當然取得停車位的所有權，那么對處于小區內的停車位分配，則又成為新的問題。顯然一般的小區停車位數量與房屋數量不相等，此時停車位是由開發商決定如何分配還是小區業主共同協商分配呢?如果由開發商決定則有可能在購房合同中出現霸王條款，而如果由業主協商則也很容易出現協商不成的問題，所以該學說的可行性不大。
摘要：依照不動產物權登記生效的原則，業主購買車位，無法取得相應的權屬證書，則其對車位的權利得不到法律的認可和保護，這便在社會交易過程中，增加了諸多不安定因素。因此有必要對目前的不動產屬登記制度進一步完善，來消除“銷售使用權”等一系列現狀所帶來的隱患。
關鍵詞：小區停車位,車位管理條例,法學管理論文
一、住宅小區停車位權利歸屬的理論爭議
(一)業主共有說
“小區業主共有說”充分體現了在房產交易過程中對處在弱勢地位的業主的利益保護，較為充分的考慮到了維護業主產權、保障業主配套的權益。但是該學說忽視了小區的形成及其最初所有者——開發商，并對小區業主的所有權取得方式缺乏考慮。小區業主從開發商購買房屋，這屬于物權的繼受取得，商品房屋所有權的原始取得者應當為開發商，所以在商品房屋的所有權包括整個小區的停車位在開發商出售給業主之前都屬于開發商。開發商在將小區對外出售時，可以通過多種方式對停車位進行處置，當然也包括對停車位的不處置。開發商可以在業主購房時隨同房屋將停車位的權屬進行轉移，也可以自己保留所有權，僅對其進行出租，所以業主在購買小區商品房后，并能當然取得了小區停車位的所有權。
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(二)開發商所有說
該說認為，住宅小區的停車位與小區的區分所有建筑物沒有直接的關系，小區停車位是可以成為單獨所有權的客體。①小區停車位和區分所有建筑物都是由開發商投資興建的，按照“誰投資誰受益”的基本原則，小區停車位與房屋的買賣應該分開進行，在出售之前，開發商擁有最初的所有權。
從法律角度來看，在小區的建成出售之前開發商因為建設小區的事實行為而取得小區包括停車位的所有權。開發商所有說承認了開發商是小區最初的所有者，對于分析小區物權包括停車位權屬的流轉指明了方向。此外該學說也肯定了小區停車位是一個獨立的個體，并不是依附于建筑物之上，所以小區停車位不必與建筑物進行捆綁銷售而是可以獨立于建筑物進行單獨流轉。但該說也有明顯不足，實踐中，小區的停車位確實可以獨立于建筑物單獨進行流轉，但該流轉也只能限于在小區業主之間進行。在小區商品房銷售的過程中，業主購房時可以選擇購買或者租賃停車位，也可以只選擇購房，停車位的產權是可以不隨房屋一起變動。但是如果停車位的產權有所變動，其產權登記的形式在我國物權法中并沒有規定，而在個別地方如上海的地方性規定中是以登記在房地產登記簿的方式存在的。在開發商自己保有的停車位中，開發商是對所有停車位擁有一個大產權，而并非是對每個車位擁有單獨的產權，故該說認為停車位的產權可以脫離小區建筑物單獨存在，也并不是十分合適。
(三)約定歸屬
約定歸屬說符合《合同法》中的意思自治原則，肯定了在業主和開發商之間的房屋買賣合同中雙方得通過其自由意思進行不違反法律的約定。我國《物權法》第七十四條也肯定了該說，即建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。從物權理論方面來看，小區停車位所有權的原始取得者為開發商，開發商作為停車位的最初所有權人，當然有權對該停車位的權屬進行處置，包括出售、出租、贈與其他方式。小區購房者無權干預。
但是，該學說使得開發商在進行商品房出售時的強勢地位加強。特別是現在地價上漲，而人們生活水平的不斷提高使得汽車成為日用品，汽車數量的不斷增多使得小區內的停車位數量一般情況下是小于房屋數量的。此時如果開發商認為小區停車位奇貨可居，保留小區停車位的所有權，或雖然對外出售，但價格過高，顯然對購房者是不利的�！段餀喾ā凡粌H要明確產權的歸屬和流轉，更應該考慮各方面利益的均衡。故在“約定歸屬說”的基礎上，建議進一步增加對開發商處置停車位的限制，如在約定停車位之外規定法定停車位等，使得業主在購買小區房屋時能真正享受到小區停車位帶來的便利。
二、我國小區停車位權利歸屬立法缺陷
不可否認的是，住宅小區停車位的權屬爭議的確對現存法律提出了挑戰，使得我國現行法律的一般規定已經難以適應小區停車位權屬爭議的復雜性。
第一，《物權法》七十四條第一款雖然規定了用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要，但是這一規定過于原則，一定程度上缺乏可操作性。在司法實踐中，如果遇到業主沒有能力承擔過高的車位買賣或者租賃價格，那么業主的優先權如何受到保障并得以實現。另外，當業主無力購買或者租賃停車位時，是否意味著對優先權的放棄，值得明確。
第二，有些權屬方面的相關問題如何對待，我國的法律規定尚屬空白。例如，住宅小區停車位究竟是區分所有建筑物的專有部分還是共有部分?住宅小區停車位與住宅房屋之間的關系什么，是兩個各自獨立的物還是主從物關系?住宅小區停車位是否可以單獨交易，依據是什么?諸如此類的關鍵問題只有得到立法和司法的權威解決，才能更好的化解住宅小區停車位的權屬糾紛。
三、我國小區停車位權利歸屬的立法完善
1、完善住宅小區停車位權屬登記制度
雖然我國以立法的形式明文規定了權屬登記制度，但是在目前的司法實踐中，關于住宅小區停車位的權屬登記制度，還存在許多漏洞和缺陷。業主在購買房屋時，只是根據與開發商所簽訂的《商品房買賣契約》到房產登記管理機關和土地登記管理機關分別領取《房屋所有權證》和《土地使用權證》。業主所持有的兩證，主要是登記其房屋專有部分的建筑面積和分攤面積，即只針對房屋，也就是說還不存在專門針對車位這一不動產的登記制度。
2、科學規劃房屋與車位的配置比例
在我國，對于小區停車位的爭論以及關于其權屬的糾紛一直存在，究其原因，并不僅僅是因為法律法規的不完善。其最為根本的原因在于居民物質生活水平提高所導致的私家車數量的大幅度增長，然而開發商處于經濟效益的考慮不愿意大量建設停車位。如果這個問題無法解決那么關于停車位的各種糾紛仍不會停止。對此，政府應當采取必要手段逐步的加大停車位的配置比例以滿足業主不斷增長的停車位需求。但是，單純的增加停車位的配置比例并不能夠最大限度的緩和矛盾，相反，盲目的加大配建有可能造成資源浪費或者停車位價格的大幅上漲。隨意政府行政規劃部門需要對停車位的配置比例進行科學和合理的規劃，考慮各方面因素，充分利用資源盡可能滿足業主需求。
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