發布時間：2015-12-09所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 對于現在房地產中物業法學新改革管理中的新發展狀況有哪些，應該從哪些方面來加強對物業的新應用呢?本文就是一篇政工師論文。我們也都知道物業公司的選擇、監督與解聘應該是由業主或業主委員會來完成的，但是由于開發商自建物業公司或者物業公司與開發商前期
對于現在房地產中物業法學新改革管理中的新發展狀況有哪些，應該從哪些方面來加強對物業的新應用呢?本文就是一篇政工師論文。我們也都知道物業公司的選擇、監督與解聘應該是由業主或業主委員會來完成的，但是由于開發商自建物業公司或者物業公司與開發商前期簽有物業服務合同，因此，業主的物業選擇權一般是由開發商代為履行的。隨著收房的進行，業主開始享受物業服務合同權利并繳納物業費用，物業公司開始履行相應的物業服務義務。
摘 要：本文以業主收房時出現的收房糾紛為起點，分析了收房過程中各種法律關系的變化，認定其法律責任，介紹了收房糾紛的救濟方式，并提出收房糾紛的防范措施和在收房時應完善的法律制度建議。
關鍵詞：收房糾紛,法律責任,法律救濟,法律關系,政工師論文
一、收房糾紛
(1)房屋質量糾紛
房屋質量糾紛是指在驗房的過程中發現房屋存在一定的問題，影響業主使用的情況，按照我國《建筑法》的規定 “建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”開發商在工程完工后，需經專門驗房部門進行實地的建筑工程檢驗，并取得《工程竣工驗收備案表》。但在實際操作過程中，業主驗房時時有發生質量糾紛，一般主要包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等常見問題，同時也包括綠地、配套、道路、停車等問題，這些都屬于房屋質量糾紛，業主畢竟不是專業人士，驗房能力不足，導致在驗收不全面的情況下簽字收房，導致后續糾紛不斷。
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(2)售后服務糾紛
售后服務糾紛，主要是簽訂收房確認書后，開發商完成交房義務，涉及房屋維修、物業服務等在開發商、總包、物業公司之間時有出現推諉扯皮的現象，導致業主維修難、維權難。
(3)延期交付糾紛
延期交付糾紛是指開發商不能按照購房合同約定的時間及時準確地交付商品房，導致業主不能及時取得商品物權，但是在購房合同中大多沒有約定延期交貨的違約金條款，導致出現延期交付時，業主不能得到及時合理的賠償，雙方經過多次的協商依然不能達成承諾的。
二、收房糾紛的法律關系及責任認定
在收房的法律行為過程中，存在著多重法律關系，法律關系復雜，理清法律關系的主體、客體和內容有利于合理的界定法律責任。
(1)開發商與業主之間以購房合同為基礎的房屋買賣合同法律關系
1、法律關系主體。法律關系主體是法律關系的參加者，即在法律關系中一定權利的享有者和一定義務的承擔者，在購房合同中，法律關系的主體為開發商與業主，要求開發商必須具備國家要求的建筑工程資質條件，業主須滿足一定的條件，應當是完全行為能力人，但限制行為能力人和無行為能力人作為業主的，必須滿足監護人的條件。
2、法律關系客體。在房屋買賣合同法律關系中，法律關系的客體為房屋，要求開發商交付產品質量合格的產品。
3、法律關系的內容。在房屋買賣合同法律關系中，業主的權利和義務主要體現在驗收檢驗權、要求賠償權、監督權、知情權等，而開發商所享有的權利主要包括獲得收益權等。
4、法律糾紛責任認定該房屋買賣合同是后續所有法律關系的起點，因此，要求開發商與業主之間簽訂合法有效的購房合同，在收房時，如果開發商為及時交房或者交付的房屋質量不合格，又或者交房時未取得相關驗收材料，采取欺詐的方式交房等，開發商應承擔合同違約責任。
(2)開發商與總包之間的工程承包合同法律關系
開發商與總包之間從項目開始即簽訂承包合同，開發商應給予總包方案設計及要求說明，總包應負責房屋的構建及產品質量擔保責任，在收房時，業主會根據每個房屋的實際建筑情況提出維修意見，總包有義務在規定的時間內進行維修和維護。在此期間依然是開發商與總包之間的工程承包合同的法律權益的范圍。開發商有權利要求總包進行房屋的維修和維護。
(3)總包與施工隊之間的工程分包合同法律關系
該法律關系下，要求總包對各施工公司的建筑工程質量承擔連帶責任，收房時，業主提出的各項問題，由總包反饋給各分包服務商，由分包服務商指派工人進行現場維修�？偘鼘S修結果對業主負責。
(4)總包或分包與供應商之間的采購合同法律關系
在收房時發現的質量問題，可能是由于供應商的產品存在瑕疵，導致業主收房時的質量不合格，因此，當出現這類糾紛時，需要總包或者分包對產品進行維修或更換，總包或分包依據采購合同要求供應送進行合理的解決，彼此之間是采購合同關系，需要確定出現產品質量問題的環節、原因及解決方法。
(5) 開發商與物業公司之間的服務合同關系
在房屋銷售之前，開發商作為最大的業主，要進行物業的招投標選擇物業公司，簽訂書面的物業服務合同，隨著商品房的銷售，房屋產權隨之轉移給各業主，開發商所享有的物業服務權利也隨之轉移給各業主，隨著收房的完成，法律關系終止，隨即會形成物業公司與各業主之間的物業服務關系。
三、收房糾紛的救濟
一旦發生收房糾紛，勢必會給業主帶來很大的麻煩，因此需要通過一定的方式對糾紛進行救濟。
第一，雙方協商。雙方協商是最簡單的方法，當發生收房糾紛時，雙方當事人應本著解決糾紛的原則心平氣和的進行協商，雙方適當作出讓步，減少后續糾紛。
第二，第三方調解。第三方調解，是通過雙方都認可的第三方從中協調，力爭盡快解決糾紛的方式，該方式也是實踐中經常采用的方式。
第三，行政程序。當雙方就糾紛不能達成和解時，業主可以通過行政方式完成，即根據雙方糾紛的內容不同，房管部門、質量監督部門、環境部門等都是相應的行政機關，可以申請行政監督。 第四，司法途徑。當前解決質量問題糾紛除了行政途徑外，只有司法途徑，然而司法途徑漫長的過程，以及不菲的收費都是業主不愿司法維權的主要原因。
四、收房糾紛的防范
由于業主購房次數較少，對于收房的流程及注意事項了解不清，或者即使有所了解，但是到收房當天，在工作人員的催促下，也很難全面的驗房。因此，在收房的過程中業主應該做好相應的準備工作。
(1)收房時先看開發商交房時應該提供的資料
看三書一證一表：《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。并且要根據面積實測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。
(2)先驗房再簽字
有些開發商為了簡化驗收流程，要求業主在看房之前就簽訂《收房確認書》，實際上這樣做是侵犯了業主的合法權益，一旦業主在《收房確認書》上簽字，也就意味著業主認可了房屋的質量，一旦在驗房時發現問題，很難進行維修或者得到賠償。
(3)強化驗房知識
收房時，大多業主不清楚如何對房屋進行驗收，筆者提醒，對于房屋的驗收主要進行墻面空鼓、裂縫、起沙檢查，門窗配件檢查，面積測量和開間進深測量，防水檢查、電路檢查等，發現問題后應先修房，同時取證、為日后舉證(即通過錄音機、數碼攝像或數碼照相調好日期記錄證據)打好基礎，特別保存好自己那份驗房咨詢報告。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業主);套內面積減少、公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業主)。
五、收房法律制度完善設想
(1)完善收房法律資質公開制度
在房屋驗收過程中，按照《建筑工程管理條例》，開發商應對房屋組織進行“四方”驗收，并取得《建筑工程竣工驗收報告》，業主收房時應看“三書一證一表”，即《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。但在實際操作中，業主要求查看上述文件時，開發商多以各種理由推脫，因此，如果能夠將上述文件以法律強制的方式要求開發商印發給業主，或者以張貼公示的方式展示給業主，則可以增強業主對開發商的信任，同時也減少糾紛。
(2) 完善驗房的行政監管，細化驗收流程及細則
上述的“四方”驗收是在開發商的組織下進行的，因此不排除自己驗自己的情況，難免影響房屋驗收的效果，因此，如果通過更高的行政手段監管，可以防止這種情況的發生。同時，《建筑工程竣工驗收報告》實際上是對整個工程樓體的驗收，并非對每一個房屋的驗收，因此業主收房時經常發現質量瑕疵，影響了業主的收房認可度，筆者建議，既然是四方的驗收，就應該做到逐家逐戶的驗收，并對每個房屋作細化的驗收流程和記錄，包括面積測量記錄、窗體檢測記錄等，真正從專業的角度上強化產品質量。
(3)規范收房流程
在收房流程上，目前沒有相應的法律制度去約束它，因此，一般都由開發商設計收房流程，該流程已基本在該領域中成為一種習慣，大致要求業主事先繳納水電費、煤氣費、維修基金、裝修垃圾清理費、物業費等各種費用之后，接受驗房服務，并簽訂《收房確認書》。筆者認為，這樣的收房流程實際上增加了業主的心理負擔和經濟壓力，不利于物業公司、開發商、總包之間建立和諧的供需關系。因此，應當先公示三證一書一表，再由開發商帶業主驗房，驗房中如果發現問題及時進行維修，維修后再次進行驗房，沒問題的話簽訂《收房確認書》并繳納物業費、水電費等相關費用，最后領取鑰匙，缺的產權證書。該流程應該立法，并采取措施強制執行，一旦發現不按本流程執行的可以對其進行行政處罰。
SCISSCIAHCI
