發布時間：2014-06-18所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：此前,信托公司對信托到期無法兌現問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規定,以及新發行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。 本
論文摘要：此前,信托公司對信托到期無法兌現問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規定,以及新發行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。
本文選自《建筑學研究前沿》本刊常設欄目：建筑科學、科技建筑、專訪、工程技術、設計研究、建筑攝影、規劃設計、國外建筑、建學信息、工程管理、科技前沿、節能環保、水電科技、企業建設、理論探討等欄目。
引言
房地產業作為我國國民經濟的支柱產業和經濟發展的增長點,對我國經濟平穩健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調控的大背景下,由于銀行貸款政策的不斷縮緊,拓寬房地產業融資渠道迫在眉睫。2008年12月3日,國務院常務會議確定了9條金融促進經濟發展的政策措施,房地產信托投資基金作為創新融資方式的性質被明確。在隨后的幾年時間里,房地產信托投資基金以其相對較高的回報率,獲得了投資者的追捧。然而,在信托業平穩發展同時,對于房地產行業未來可能出現的風險,市場必須保持高度警惕。一旦出現系統性風險,房地產信托公司將無法承載兌付高峰狀態,從而對現金流量及基金單位持有人的分紅額構成不利影響。而房地產信托投資基金價格的不穩定性,也會最終影響到其收益性,造成投資者固定收益無法收回,致使國內信托公司及房地產企業遭受巨大損失。鑒于此,本文將從兌付高峰分析入手,研究房地產信托投資基金風險產生原因及解決對策。
1 房地產信托投資基金發展的現狀
信托業務和銀行業、證券業、保險業一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發,房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產信托投資基金制度具有很大的優勢,據《2012年中國信托業發展報告》數據顯示,房地產信托密集發行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向,一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產行業進行宏觀調控,加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下,許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。
2 房地產信托投資基金面臨的風險
目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊,信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患�，F今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業,先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品,一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。
2.1 提前清盤風險
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數基本都在個位數,而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產商銷售回款大幅下降,而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款,一旦銷售持續下降,兌付風險即呈現,信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗,但房地產信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示,去年三季度以來,房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過,引起了社會輿論的集中關注。
2.2 企業不能集中兌付風險
經過過去兩年的爆發式增長后,房地產信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關注的焦點。2013年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元,迎來首個兌付小高潮,其中季度高峰出現在3季度,為716億元,單月高峰出現在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會發布的數據顯示,截止到2011年底,我國信托資產總規模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示,2012年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風險
近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注,此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行,總規模為500億元,一期資金為101億元,根據該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發,該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地,但是由于房地產市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產行業在收益構成方面,協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定,是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。
3 房地產信托投資基金風險產生的根源
房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式,但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮,房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風險
2012年出現的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高,房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款,資質好的地產集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業利率10%左右,有的地產商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發房地產貸款,貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降,因此房地產商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下,不愿意開發項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險,在房地產信托投資基金里面,信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權項目,指派項目監理及財務總監控制現金流,公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險
目前房地產信托投資基金融資規模巨大,到期日又相對集中,陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在2013年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示2012年全年,根據單家公司房地產信托規模排行,發現排在前列的都是大型房地產公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規模遠大于中小房地產企業。
2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉,融資51億港元,而后又轉讓了9個項目給融創中國,套現33.7億元。如此騰挪轉移,皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期,必將給壓力下的信托行業帶來不可預期的兌付風險。
3.3 市場規模激增導致預期收益無法收回風險
在追捧這種具有高收益率的投資產品時,切記要注意其風險,主要原因有兩方面:首先,預計年化收益率過高導致到期兌付收益無法實現。就2011年全年來講,在市場上共運行著138款信托產品,其中預計年化收益率高達12.5%的有兩支,分別為中信信托的聚信匯金地產基金3號信托和吉林置業的陽光國際購物中心建設集合資金信托計劃。業內人士分析,如此高的預計年化收益率,主要是因為央行,特別是國務院對房地產進行調控后,開發商想從商業銀行正常貸款會受到限制,通過信托方式來融資實屬必然之選。其次,多款產品投資同一項目導致兌付收益減低。在眾多的房地產信托投資基金產品中,投資風險大小在于所投項目優劣,在國家加大對房地產企業融資監管的背景下,這種現象的產生有了一定的必然性,因為信托有約定性,信托產品有人數限制及資金限制,所以一個信托能夠融資的量是有限的,而房地產開發商需要的資金量卻比較大,必須分散給幾個信托去做,產品所募資金除用于具體項目外,還用于銀行存款,同業拆借,短期貸款等資金市場運作,以獲取投資收益。房地產信托投資基金產品的一款多用,作為閑置資金,投資于銀行間市場,在資金盤活角度上來講沒有太大風險,但如果投資于其他實業,如制造業、股票等風險比較高的市場上,開發商資信情況較差或者開發的項目銷售不出去,資金沒辦法預期回籠就會造成極大風險。
4 防范房地產信托投資基金風險的對策
針對上述問題,只有政府、銀監會、房地產商及信托公司多方做出努力,采取切實可行的措施,才能有效防范信托投資基金風險。
4.1 協調平衡政府監管力度
房地產信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個重要方面,需加強監管。在兌付高峰期,房地產商面對的主要是資金鏈問題,并不是虧損問題,所以房地產商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產信托的方法去籌集資金,它是用高利息去吸引投資者進行投資的,但在投資項目不明確時就進行籌資,把資金投給房地產開發商,這必然存在投資風險,例如信托業發展良好的香港在沒有項目之前,是不允許這樣籌資的,從而減少融資風險。又如美國是房地產信托投資基金產生的搖籃,經過40多年的發展,從識別、評估和管理三個方面進行系統性研究,建立了風險調控系統,值得我國政府借鑒。因此,我國政府在協調平衡監管力度的同時,應借鑒國際先進經驗,從技術層面出發,全力提升我國信托行業風險監管水平。
4.2 創新改革銀監會調控方式
銀監會在加強對房地產信托投資基金業務監管方面一直不斷改革,創新銀監會調控方式對信托業務將帶來巨大影響,尤其是對長期性建設項目。作為信托行業的指揮調控者,銀監會應對信托公司各項業務進行業務合規性風險自查,逐筆分析業務的合規性和風險狀況,合理把握規模擴展,加強信托資產的運用監控,嚴控對大型房企集團多投授信,集團成員內部關聯風險,積極防范房地產市場的調整風險。此前,銀監部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導,這是非常好的舉措。今后,銀監會應不斷創新調控方式,預防房地產信托投資基金業務風險,促進房地產信托投資基金行業穩定健康發展。
4.3 穩步提升房產商應對方式
就房地產商而言,應在原有應對方式基礎上,不斷提升自身應對方式,開展更多應對手段,一是借新還舊,找另外一家信托公司發一個新的信托產品,新信托產品融到的錢償還舊信托產品的資金,這種方式目前比較常見。二是把信托產品賣給資產管理公司,由于抵押率低,哪怕最后償還不了,將土地及物業抵押后得到的資金足夠用來彌補初期投入,對于投資人來說,只要抵押物有價值,就一定會有人來接盤。三是把信托產品賣給房地產商,在股權信托模式下,把信托公司持有的股權賣給股權公司,按雙方認可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產品賣給房地產基金,由于地產基金期限比信托長,更利于其度過房地產低迷期,對于投資人來說,等于把風險慢慢消耗掉了。
4.4 改善調整信托調控能力
此前,信托公司對信托到期無法兌現問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規定,以及新發行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。于是,信托公司應改善原有做法,創新防范措施,預防風險,轉化風險,保證信托投資公司的盈利能力和行業聲譽。現今,不管是監管層,還是房地產公司自身,都對房地產信托投資基金風險十分重視,監管層已發文控制信托風險,那么,對于信托公司自身來說,嚴控風險發生勢在必行。
業內人士指出,房地產信托投資基金市場以累計的巨大按揭規模將直接導致信托產品還本付息壓力空前。從目前情況看,房地產信托投資基金雖然整體風險可控,但隨著兌付高峰期的到來,極有可能發生不能如期兌付風險,這就需要以上四方通力合作,從源頭抓起,重視房地產開發商資質,提升信托公司的監管與防范意識,積極研發多元化產品,共同防范信托風險,協調保證房地產信托投資基金業健康有序發展,使房地產信托投資基金在其獨特的優勢下,得到進一步提升。
參考文獻:
1.尹阿東 何海凝.房地產信托風險控制措施的研究.科技和產業.2011.3
2.呂洪 魏慧馨.淺析我國房地產信托的現狀和發展趨勢.流通經濟.2011.36
3.馮曉明.我國發展房地產投資信托基金的風險防范探究.金融市場.2009.7
4.王根興 余茂輝.房地產信托投資基金運作模式選擇與風險控制.時代經貿.2011.
SCISSCIAHCI
