發布時間：2015-03-23所屬分類：科技論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：提高房地產企業信用，增強企業競爭力要做好這一點，最起碼應在我國現有的個人和企業征信系統的基礎上做出進一步完善，主要包括:一是進一步擴大征信系統數據庫的覆蓋對象，特別是企業對象，并有重點地向中小企業傾斜，因為他們既是信貸的急需者，同時也
摘要：提高房地產企業信用，增強企業競爭力要做好這一點，最起碼應在我國現有的個人和企業征信系統的基礎上做出進一步完善，主要包括:一是進一步擴大征信系統數據庫的覆蓋對象，特別是企業對象，并有重點地向中小企業傾斜，因為他們既是信貸的急需者，同時也是導致金融風險發生的高危對象;二是擴大征信系統數據庫的數據來源，不應局限于商業銀行的信用信息，而應盡可能多地從諸如工商、稅務、質檢、法院、勞動保障、海關等行政部門獲取有效信息，以得出征信對象全面的信用狀況。
關鍵詞：房地產金融,信用,房地產論文
個人對象應該盡量納入諸如個人的結算賬戶信息、非銀行信用信息、個人參加社保和住房公積金以及法院民事判決、欠稅、甚至是繳納電信費用等公共信息，企業對象則應該涵蓋如企業質量信息、欠稅、欠繳社會養老保險費用和勞動工資、法院判決未執行等信息，以全面反映對象的信用狀況;三是應做到及時更新數據庫，以反應對象最真實的信用情況，這有助于控制銀行的貸后風險，使銀行得悉信貸用戶最新的情況，并在貸款管理上做出相應的對策;四是規范我國信用評級機構的發展，培育出中國本土的優秀評級機構。應該建立起以違約率為核心考核指標的檢驗體系，對信用評級機構的評級質量進行驗證并向社會公示評級違約結果，對違規機構中止其在銀行間債券市場和信貸市場的評級資格。
加強配套的政策、法律法規建設國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,推動有序競爭。商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為。不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應。被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住。
提高銀行風險防控能力、規范銀行操作銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前，應收集有關借款人的資料;貸后，應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時，主要評估對象是房地產商的抵押資產，一旦無力歸還貸款，銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產，但這種評估方式只是消極的補救措施。所以，要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點，嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務，杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會，要加強對房地產市場的認識，不被虛假繁榮所迷惑。
推進銀行體制改革，加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法，建立責權利合一的激勵和約束機制。
房地產開發是周期長、風險高、資金密集型的投資行為，融資方式的優劣直接影響著融資成本的大小。拓展房地融資渠道和培育融資機制是發展房地產融資、解決房地產企業過度依賴銀行貸款局面、分散風險的重要內容。因此，我們應打破金融市場壟斷、強化金融創新、發揮市場的資源配置作用，從而有效分散風險。房地產金融產品證券化是拓寬融資渠道的一個新型工具。通過貸款證券化可使銀行風險經由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產流動性，解決發展住房貸款和銀行流動性下降的兩難沖突。同時有利于銀行進一步擴大信貸規模、改善資產負債結構。通過證券化可以將風險市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是房地產金融的資金來源更加多元化，分散了投資風險，促進房地產金融市場健康發展。建立房地產投資基金是另一個拓寬融資渠道的方法。由于房地產開發投資規模大，使得房地產開發需要投入大量資金，而且房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性，要求投資者具備專業知識，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產投資基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業的基金管理人進行房地產投資，這樣，一方面開發企業通過獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對貸款的依賴，降低了經營風險;另一方面房地產投資基金的投資機制是對房地產投資風險的有效分散，促進房地產業投資的理性發展。
房地產金融風險是指金融機構為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料即不確定因素的影響,使金融機構的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。防范房地產金融風險,不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求,而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是化解房地產金融風險、促進房地產業健康發展的關鍵。
一、當前我國房地產金融風險的集中表現
(一)房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行
我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商尤其是中小型的開發商就會因資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。
(二)土地儲備貸款存在隱性風險
由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發貸款的隱性風險。
(三)商業銀行和其他金融機構經營上存在管理風險與操作風險
大多商業銀行在大力發展房地產信貸時，由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，在經營業務上容易產生急功近利的傾向。在發放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，容易造成決策失誤，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。至于操作風險則表現為銀行信貸部門與個人在信貸操作過程中，因銀行缺乏相關制度的約束給銀行帶來損失的風險，如:貸前審查流于形式，對資料真實性審核不嚴;貸時對抵押物管理不規范，辦理抵押的部門操作不規范;貸后管理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結，騙取銀行貸款等。再加上銀行信貸人員風險意識不強，在房地產貸款發放過程中容易產生違規操作與管理不到位，導致貸款風險產生。
(四)信用風險
信用風險(違約風險)是借款人違約，不能償還、不愿償還或延期償還債務本息，從而給銀行帶來損失的可能性。目前，我國房地產業因利潤率超過其他行業而吸引了不少投資商。
眾多房地產開發企業的惡意競爭在一定程度上引起了市場的混亂。比如一些開發商為了謀取高額利潤，采取虛假按揭的手段，他們首先通過非法渠道獲取銷售許可證，與關系人合伙制造虛假按揭，騙取銀行貸款，然后將貸款挪作他用，導致抵押物得不到落實，甚至發生開發商在騙取銀行貸款后攜款逃亡案件。
(五)流動性風險
流動性風險是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產，以致不能清償到期債務、滿足客戶提存要求的風險。房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，產生了流動性風險。而抵押資產多為不動產，不易變現，這造成了銀行信貸資金的不穩定。而且房地產企業的經營具有不確定性，一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就會出現流動性危機。
(六)市場風險
市場風險是指由于整個市場狀況而引起銀行收入不確定的可能性。房地產業與宏觀經濟息息相關，經濟發展，個人收入增加，對房地產的需求就會擴張，但是由于房地產業的生產周期較長，在短期內供給彈性小，所以房價會在比較短的時間內急劇上升，使房地產開發商獲得高額利潤。由于資本的趨利性，高額的利潤會刺激更多的投資者投身于房地產開發這一行業中，供給的增加會使均衡價格下降，同時由于房價過高，超越了居民承受能力，導致有效需求不足，更是加速了房價下跌，由此帶來房地產業的快速收縮。
二、我國房地產金融風險的成因
(一)房地產業融資結構不合理
我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近些年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于70%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
(二)相關政策、法律不健全
房地產業是一個受國家政策、法律影響很強的行業。而我國房地產業的配套政策、法律法規還未形成科學體系，某些政策、法律條款可操作性差，對于出現的問題約束力度不夠，這為房地產業的非理性擴張埋下了隱患。雖然一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的政策能否刺激房地產的發展，但如果出現一種比較極端的傾向，國家政策和法律傾斜于為房地產也服務的話，就會出現當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大的風險。
(三)銀行與開發商信息不對稱
在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利;如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
(四)銀行操作不規范
銀行房地產信貸管理機制不健全。缺乏完善的規避風險的信貸政策和制度。對開發商信息甄別的手段不完善，評價結果與實際往往有一定差距。房地產信貸資金投向不合理。受利潤的誘導，房地產開發企業傾向于開發高檔住宅，與開發普通住宅相比，銀行對這類高檔產品的過度資金投入隱藏著更大的風險。銀行違規投資，直接將銀行資金投入到房地產中，這助長了房地產泡沫的形成，加大了金融風險。
三、防范我國房地產金融風險
(一)加快住房抵押貸款證券化進程，分散放貸銀行風險經過多年的發展，與龐大的個人按揭貸款余額相比，個人住房抵押貸款證券化產品市場的規模仍然太小，根本無法適應日益龐大的住房抵押貸款一級市場和二級市場的需要。由于資產證券化提供的流動性占比很小，我國的個人住房抵押貸款的資金主要來源仍是居民的銀行存款，一旦長期居高的儲蓄率下降，就可能導致銀行面臨資金短缺危險。加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風險積聚。其問題的關鍵在于結合我國國情，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，克服現行相關制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在其一級市場和二級市場上合理運作和健康發展。
(二)完善個人征信系統，提高個人房貸資產質量個人住房按揭貸款業務的對象應該是信用狀況良好、還款能力較強的人群，但由于信息不對稱等因素的存在，商業銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信用體系，通過完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策的不合理的做法，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理，把貸款風險控制到最低。
SCISSCIAHCI
