發布時間：2021-11-29所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：房地產行業規模持續擴大的同時，國家針對房地產市場的調控力度也隨之加大。隨著政府部門提出的房住不炒概念的提出，商業銀行不僅加大了對個人房貸的限制和監管力度，同時針對房地產企業貸款的限制條款也越來越多。面對空間巨大的生存壓力和挑戰，絕大多數規模較
摘要：房地產行業規模持續擴大的同時，國家針對房地產市場的調控力度也隨之加大。隨著政府部門提出的房住不炒概念的提出，商業銀行不僅加大了對個人房貸的限制和監管力度，同時針對房地產企業貸款的限制條款也越來越多。面對空間巨大的生存壓力和挑戰，絕大多數規模較小的房地產企業都出現了資金鏈斷裂的問題。所以，怎樣才能有效降低房地產企業經營成本，提高企業的風險防控水平，推動房地產行業的健康可持續發展，是當前新經濟常態下我國房地產行業面臨的首要問題。分析房地產企業在實施稅收籌劃策略時出現的問題，并以此為基礎制定切實可行的應對策略，為我國房地產行業的有序發展保駕護航。文章主要是就房地產企業稅收籌劃進行了分析與探討。
關鍵詞：房地產企業;稅務籌劃;問題;措施
作為新經濟常態下的房地產企業來說，必須緊跟市場經濟發展的腳步，做好稅收籌劃、稅務風險防范工作才能確保企業在激烈的市場競爭中始終處于有利的位置。隨著房地產企業深刻認識到，要想有效提升企業的盈利水平，企業必須從稅務籌劃方面著手，嚴格按照國家頒布實施的稅收政策，優化和完善企業的稅收籌劃體系，才能最大限度地降低企業經營發展過程中的稅負壓力。
一、房地產開發企業實施稅收籌劃問題
(一)重要性認識不到位
雖然越來越多的房地產企業都已經認識到了通過稅收籌劃的方式，提高企業經營效益的重要性。但是就目前來說，仍然有部分房地產企業在經營發展的過程中，不僅未能認識到開展稅收籌劃工作的意義和價值，而且也沒有投入過多的精力開展這一工作。對于房地產企業來說，稅收籌劃工作是促進企業經營管理水平的重要手段，正是因為稅收籌劃工作與企業的經營、收益、稅收金額、企業未來發展等各個方面都存在著直接或間接聯系。所以，房地產企業在經營發展的過程中，應該在合理分析稅收政策的前提下，制定科學合理的稅收籌劃策略，發現和解決企業經營發展過程中存在的問題，促進企業內部管理水平的有效提升，確保企業長期可持續發展目標的順利實現。[1]
(二)房地產企業稅負較重且種類多
房地產企業開展的各種經濟活動中，涉及了企業所得稅、增值稅、土地增值稅等數量眾多的稅收項目。由于這些稅收項目貫穿于房地產企業所有的業務活動中，再加上不同計算方法對企業稅收產生的影響也各不相同，所以房地產企業長期以來始終都是稅務機關監管的重點行業。作為新經濟常態下的房地產企業來說，必須緊跟市場經濟發展的腳步，制定科學合理的稅務籌劃策略，才能最大限度地減輕企業經營發展過程中面臨的稅務壓力。
(三)稅收政策變動較大
針對當前房地產行業稅收政策仍需不斷更新的現狀，房地產企業必須根據自身經營發展的實際情況，通過開展高效稅收籌劃工作的方式，規避企業經營發展過程中可能遇到的稅收風險。
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二、強化房地產開發企業土地增值稅籌劃對策
(一)明確籌劃目標
房地產企業的稅務籌劃工作人員不僅要掌握豐富的專業知識和較強的綜合能力，而且還需全面的了解和掌握稅收籌劃政策的相關內容，才能勝任稅務籌劃工作提出的要求。所以，房地產企業為了達到有效提升土地增值稅稅收籌劃科學性與合理性的目的，必須根據企業自身發展的實際情況明確企業稅收籌劃的目標，針對稅收籌劃工作的特點，在相關法律法規允許的范圍內開展稅務籌劃工作，才能在有效減輕企業稅負的基礎上，提高企業的經營利潤，為企業的發展壯大打下堅實的基礎。[2]
(二)利用優惠政策進行合理籌劃
國家頒布實施的稅收政策明確規定了，納稅人在出售普通標準住宅時增值額不超過20%的，減免土地增值稅。反之如果增值額超過20%則必須根據相應稅收政策繳納土地增值稅。所以，房地產企業必須切實做好以下幾方面的工作，才能真正地享受到國家實施的免交土地增值稅優惠政策。首先，設置合理的銷售價格。房地產企業在開發普通標準住宅項目前，必須深入市場調查行業發展的實際情況，準確預測房地產行業發展的趨勢，然后根據企業自身發展需求，設定合理的銷售價格，才能達到將普通標準住宅增值額限制在20%范圍內的目的。其次，加大項目增值額控制的力度。房地產企業在經營過程中，應該根據企業自身發展實際情況，處理房地產項目的增值額。比如，根據企業經營發展需求追加項目開發過程中的土地征用、建筑施工、拆遷補償等開發成本，提高項目開發增值率控制的效果。最后，采用分別核算的方式，準確核算方面增值額。根據住宅和其他類型房地產項目做好成本費用的歸集管理工作。比如，如果房地產企業開發的項目中既有住宅，同時又有商鋪、地下車庫等其他類型的房地產項目時，房地產企業必須在項目前期規劃時，合理區分不同類型的房地產項目，同時采取相應的措施將普通標準住宅增值率控制在20%以內，才能在享受普通住宅免稅政策的前提下，才能達到有效減輕企業土地增值稅稅負的目的。
(三)加強增值稅專用發票管理
國家實施的“營改增”稅收政策，要求房地產企業在開發房地產項目時，必須合理使用材料采購各個環節取得的進項稅發票進行相應的抵扣。因此房地產企業在材料采購環節能否順利卻增值稅專用發票是決定企業稅負水平高低的關鍵。一般情況下，房地產企業在施工材料采購環節，經常采取分期付款結算方式，保證企業取得的增值稅發票可以及時用于企業進項稅的抵扣。假如企業采用預付或賒購結算方式采購施工材料采購付款方式，那么企業在材料采購款未結清前，房地產企業則無法獲得增值稅專用發票，更不能進行進項稅的抵扣。針對這一情況，房地產企業應該盡可能地采用集中采購的方式，提高原材料采購價格方面的優勢，保證企業順利取得增值稅專用發票。[3]
(四)合理選擇上游納稅人
房地產企業在經營發展過程中，選擇的上游供貨企業的納稅人身份對企業進項稅抵扣工作能否順利完成有著決定性影響。假如在報價相同的條件下，房地產企業應該根據企業經營發展的實際需求，選擇具備一般納稅人資格的企業，作為上游供貨服務商。假如貨物與勞務提供方兩者均為一般納稅人是，要求房地產企業應該按照稅收政策的規定分別活動13%、9%、6%等幾檔稅率的增值稅專用發票。假如貨物或勞務提供方屬于小規模納稅人時，并在代開申請通過后，房地產企業才能按照要求獲得3%的抵扣率。由于小規模納稅人的征稅率低于一般納稅人抵扣稅率，再加上小規模納稅人采取的是由稅務機關代開增值稅專用發票的稅務管理方式，這種委托代開方式，不但推遲了房地產企業及時利用增值稅專用發票進項稅額抵扣的時間，同時導致企業經營發展過程中出現了資金占用項目開發成本的現象。另外，房地產企業為了保證企業的經營效益，應該采取將上游建筑業務與企業其他業務合理分離的策略，以便于房地產終端銷售公司在經營過程中，可以采取購入的方式，順利獲得建筑公司的勞務進項稅地勘，降低房地產企業繳納的增值稅稅額，促進房地產企業經營利潤的有效提升。[4]
(五)利用進項稅抵扣額
“營改增”政策實施前，房地產企業在繳納營業稅時，已經按照政策將精裝房開發產生的材料、人工等相關費用全部計入到房屋建設成本中，所以在房屋銷售過程中不能將其用于進項稅的抵扣。營改增政策全面實施后，房地產企業開發精裝房產生的材料費用、人工成本等必須按照相關規定在順利取得增值稅專用發票后，才能用于進項稅的抵扣工作中。比如，房地產企業的精裝房裝飾中配置的家具家電，房地產企業必須在購買過程中，按照13%的基本稅率取得上游供應商提供的增值稅專用發票用于進項稅抵扣。隨著精裝房正式進入到銷售環節后，房地產企業應該及時將裝飾費用、家具家電款等成本全部計入到房價銷售額中，然后按照銷售不動產9%計算銷項稅，才能確保房地產企業在精裝飾銷售環節順利獲得額外的4%抵扣率。
(六)健全風險防范控制體制
首先，房地產企業在開展稅收籌劃工作時，必須嚴格地按照要求貫徹落實風險防范與控制體制等內容，建立符合企業長期可持續發展要求的風險防范與控制制度，提高企業的風險控制水平和能力。合理運用綜合稅收籌劃措施，開展風險分析和研究工作，制定具有針對性的風險防控策略，才能讓稅收籌劃策略在企業經營發展過程中的作用充分發揮出來。其次，房地產企業在開展稅收籌劃工作時，應該加強稅收籌劃人員風險防控意識培訓的力度。由于稅收籌劃人員是房地產企業稅收籌劃工作順利開展的關鍵，其專業能力和籌劃水平對企業稅收籌劃工作開展的效果起到了決定性影響。最后，房地產企業必須充分重視培養稅收籌劃工作人員道德素養的重要性。由于稅收籌劃人員的道德素養是決定企業風險防控工作效果的關鍵，只有工作人員具備了較高的道德素養，才能確保企業稅收籌劃風險防控目標的順利實現，提高房地產企業的經濟效益，為我國房地產行業的健康可持續發展保駕護航。[5]
三、結語
總而言之，房地產企業在不斷發展的過程中，必須緊跟市場經濟發展的腳步，做好企業稅收籌劃的相關工作。通過開展稅收籌劃不僅有助于企業稅收籌劃效率的有效提升，而且減輕了房地產企業的稅負負擔。所以，房地產企業在經營過程中，必須在掌握稅務籌劃風險的前提下，合理運用科學合理的風險防范和控制策略，提高企業的稅收籌劃綜合能力和水平，充分發揮稅收籌劃工作的作用，提高企業經營發展水平和效率。作者:劉順安
參考文獻
[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011(3).
[2]范賓.房地產企業稅收籌劃[J].企業導報，2009(7).
[3]王立.房地產企業稅收籌劃風險探析[J].會計之友，2012(9).
[4]李壽山.新時期房地產企業稅收籌劃的風險及防范的綜合分析[J].商，2013(4).
[5]邱燦輝.房地產企業稅收籌劃的風險和防范措施[J].商訊，2019(29).
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