發布時間：2020-09-09所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：城市居住用地價格在時間和空間上具有較強的關聯性，表現為在時間具有連續性，在空間上具有差異性。本文以濟南市近五年土地交易數據為例進行實證研究，通過分析居住用地地價時間演變特征，以期找出其發展變化規律，從而為促進居住用地市場健康穩定發展
摘要：城市居住用地價格在時間和空間上具有較強的關聯性，表現為在時間具有連續性，在空間上具有差異性。本文以濟南市近五年土地交易數據為例進行實證研究，通過分析居住用地地價時間演變特征，以期找出其發展變化規律，從而為促進居住用地市場健康穩定發展，區域房地產市場宏觀政策的制定提供理論依據。
關鍵詞：居住用地;地價特征;濟南市
1引言
隨著房地市場的迅猛發展，商品房作為房地產業的主要形式，在改善人民生活，促進經濟發展和城市建設方面發揮著重要作用;但隨著房價的不斷上漲，人們對住宅的需求和房價增長的矛盾日益突出，不利于房地產市場長期穩定健康發展。究其原因：一是，隨著經濟社會的快速發展，人們收入水平逐漸提高，改善居住環境需求更加強烈，對改善性住房需求增加;二是，城鎮化的快速發展吸引了更多的農村人口涌入城市，短期內催生了大量剛性住房需求;三是，土地作為稀缺資源，其供給的有限性和需求的無限性之間的矛盾日益加大，一定程度上推動了房地產價格不斷上漲。從成本構成角度來看，土地價格是房價的重要組成部分，這為我們研究地價問題提供了現實的需求。因此，研究居住用地地價時空演變特征，對于剖析其變動規律，找出影響區域居住用地地價上漲的主導因素，促進居住用地市場健康穩定發展具有重要的意義。
2研究區概述與數據處理
2.1研究區簡介
濟南，別稱泉城，是山東省省會、副省級市、濟南都市圈核心城市，國務院批復確定的環渤海地區南翼的中心城市。截至2018年，全市下轄10個區、2個縣，總面積10244平方千米，建成區面積561平方千米，常住人口746.04萬人，城鎮人口537.89萬人，城鎮化率72.1%。經濟運行穩中有進，經統計，全市生產總值7856.56億元，比去年增長7.4%。其中,第一產業增加值272.42億元;第二產業增加值2829.31億元;第三產業增加值4754.83億元。人均地區生產總值106302元，增長5.7%。
本文選取了長清區、槐蔭區、天橋區、市中區、歷下區、歷城區、高新區作為研究區域。
2.2數據獲取及處理
(1)數據獲取
研究數據主要為研究區域內住宅用地土地交易的樣本，地價數據均來源于濟南市土地市場交易的官方網站，共收集了研究區2014年11月至2019年8月的居住用地的出讓數據。其次，社會經濟方面數據主要來源于濟南市統計年鑒、房地產市場分析報告等。
(2)數據交易時間修正
本文收集的案例時間跨度為2014-2019年，這一時期正是我國經濟高速發展時期，同時也是房地市場大幅波動時期，加之物價指數和居民消費指數等社會經濟指標也波動較大，這必然導致收集的樣點價格因交易時間不同而存在巨大差異。因此，在利用樣點進行研究前，必須對樣點地價進行交易時間修正。將各年份的交易時間修正到2019年8月份，其計算公式為:
V=V0×K0/Kt (1)
式中：V-修正到基準日的宗地價格;V0-實際成交的宗地地價;k0-當前地價指數;kt-交易日期地價指數。
其中，地價指數為平均地價之比的100倍。即：
Kt=Mt/M0×100
式中：Kt-交易日期地價指數;Mt-交易日期平均地價;M0-基準日的平均地價。
濟南市各季度的平均地價從中國地價檢測網得到，通過上述公式得到各季度的地價指數為：
3居住用地地價變化特征分析
3.1濟南市總體居住用地地價時間變化規律
根據濟南市2014-2019年的居住用地出讓數據樣點的分析，濟南市居住用地地價呈現出明顯上升后逐步平穩，并略微下降的趨勢。6年間居住用地地價、出讓面積變化見圖1-2。
期刊推薦：《中國土地科學》雜志，于1987年經國家新聞出版總署批準正式創刊，本刊在國內外有廣泛的覆蓋面，題材新穎，信息量大、時效性強的特點，其中主要欄目有：土地經濟、土地法學、學術動態等。
從城市規模來看，濟南屬于二線城市，正處于經濟快速發展時期，據濟南市統計年鑒數據表明，近幾年濟南市GDP以每年8%左右的增長率快速增長，同時大量人口涌入濟南市就業、學習，城鎮化率不斷提升，使得住房供不應求，剛性需求空間較大。如上圖所示，地價由2014年下降，在2015年達到最低點后開始上升至2017年再次到達峰值，后稍有下降并趨于穩定。從圖1可看出，單價由2015年的370萬元/畝開始驟增，到2016年增長了三倍，高達1011萬元/畝，2017年為居住用地單價升高與下降的拐點，此時地價為1236萬元/畝，這三年間居住用地單價有明顯的上升趨勢，也符合此段時間我國城鎮化進程的加快。2017年之后濟南市居住用地單價開始略有下降，2018年地價相較2017年的地價峰值下降了8%，之后一年的地價更加穩定，2019年只比2018年只減少2%，地價下降的趨勢非常緩和，體現居住用地價格的穩定變動趨勢。圖2表明，居住用地出讓面積總體呈現一個下降的趨勢，在2014-2015年間大幅減少，之后兩年以11%的減少率逐年減少，2018年出現一個小的回升，但隨后一年又略有下降，近幾年住宅用地出讓面積較為穩定。進一步揭示了居住用地地價在經過前幾年的上漲之后趨于穩定。
3.2濟南市分區居住用地地價時間變化規律
從圖3-4可知，六年間濟南市居住用地成交單價最高地區為歷下區，1344萬元/畝。究其原因：歷下區占據城市核心資源，在各大商務中心與完備的公共設施影響下，歷下區住宅地價成交單價位于各區之首，高端的商住綜合項目較多，如綠地山東國際金融中心、平安濟南中央商務區項目等，濟南市始終堅持的“中優”戰略已取得顯著成效。歷城區作為濟南東拓的主要承載區，所供給居住用地面積最多，為66012.33平方米，也是近幾年住宅用地的主力成交區域，其中主要的交易案例有濟南萬達城、中海華山瓏城、中新國際城等。這一現象也反映出濟南市在中心城區土地資源匱乏的情況下，逐步向東發展，“東拓”現象越來越明顯，濟南東部依舊是未來發展核心方向。另一方面，濟南西部的長清區，供給的居住用地面積排名雖然是第二名，57780.26平方米，由于位置較為偏遠，與濟南市城市銜接受限，發展緩慢，價格最低。目前，地鐵一號線的建設將支撐城市“西進”戰略，帶動西部城區人流、物流、商圈興起，促進西部新城與中心城區的融合發展，相信未來具有較大發展潛力。市中區和槐蔭區情況類似，居住用地面積分別為46558.81平方米、54322.09平方米，住宅用地單價方面槐蔭區略低，為1139.56萬元/畝，是濟南重點外溢區域。市中區地處保護開發區域，發展受限，但生態環境優越，價格較高，單價為1209.88萬元/畝。
4結論與展望
(1)分析2014-2019年濟南市居住用地地價變動規律，居住用地地價呈波動狀態，呈現出先下降再快速上升，后趨于平緩的狀態，總體水平表現為持續上漲。就出讓面積而言，201-2015年，出讓面積大幅下降，而后呈緩和的下降趨勢，2017年出現小幅增加，總體呈現下降態勢。
(2)從不同區域居住用地市場變動規律來看，歷下區居住用地成交單價最高，其次是高新區;長清區最低，其次是天橋區。就出讓面積來看，歷城區位居各區之首，歷下區出讓面積最少。
(3)中心城區范圍居住用地地價呈現一定的時空差異，造成區域差異的因素較多，本文限于篇幅，將另行撰文分析影響居住用地地價的因素。
(4)由于數據的可獲得性，本文只研究中心城區涉及到的區域;且研究時長較短，只能反映近年來地價的變化規律，無法體現研究區長期地價變動規律，今后隨著數據的補充完善，將對濟南居住用地地價進行長時間序列的分析，從而為居住用地市場的宏觀調控提供更為有利的依據。——論文作者：謝鵬1 王莉 1 楊朔 2 劉金花 2
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