發布時間：2014-10-14所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：土地增值稅，其征收目的針對土地經營者的級差收益進行再分配;城鎮土地使用稅，目的在于調節國內企業和個人的財產收入;耕地占用稅，意在保護農村可用耕地;以及為了調節外商投資企業、外國人財產收入的城市房地產稅和調節國內企業、個人財產收入的房產稅
摘要：土地增值稅，其征收目的針對土地經營者的級差收益進行再分配;城鎮土地使用稅，目的在于調節國內企業和個人的財產收入;耕地占用稅，意在保護農村可用耕地;以及為了調節外商投資企業、外國人財產收入的城市房地產稅和調節國內企業、個人財產收入的房產稅。
近年來，面對如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進行大規模的宏觀調控，特別是被大多數投資者追捧的房地產行業。
政府通過征收與房價及其相關聯的資產價值固定比例的稅賦，作為房價周期內減少經濟波動的有效方法，減少投機行為和抑制炒房導致的房價升高。因此，作為宏觀調控重要手段之一的稅收在對房地產的調控中起著抑制房價，輔助相關政策調控房地產市場、穩定經濟的極大作用。
目前我國房地產面臨的現狀：一是全國各城市住宅價格上漲過快，一些中低檔住房的價格對于一般大眾來說已經出現不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機現象嚴重。在2006年7月24日之前，我國對于外資進入房地產市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機會。2006年7月，建設部等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》②，進一步規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策。但政策的有效實施應是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續的執行政策的實施，以達到與政策相輔相成的目的。面對我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機性資金的大量輸入，如何通過對稅收的進一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實施是亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進入中國房地產市場的現狀以及方式。
上圖是摘自2008年某一日南方都市報的統計圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時間內，美國聯邦基金利率不斷上調，超過我國一年期基準利率，曾經一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯儲不斷下調基金利率，使得中美利差出現首次倒掛。2008年1月30日，美聯儲將聯邦基金利率再次下調50個基點至3%，2008年4月30日，美聯儲宣布再度降低聯邦基金利率，至此，美聯儲基準利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會吸引大量熱錢涌入國內，如果人民幣繼續升值幅度達到9%左右的預期被證實，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進入中國即使利用單純的銀行儲蓄手段，其無風險套利也將達到11%以上。據國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資中國房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產開發利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產業平均每個項目的規模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動性過剩進入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項目，而各方面還不成熟處于發展階段的房地產市場將成為海外投資、投機商必爭之地。
“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，它的最大特點就是短期、套利和投機以追求高利潤、高回報。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據統計部門的估計，投機資本即“熱錢”在我國房地產市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進入是基于當前房地產市場的資產增值、現階段人民幣升值的普遍預期等多方面的逐利目的，加之房地產稅收制度在對海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進入并獲利提供了極大的發展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內能夠提供巨大數額的投資，但它同樣也可在短時間內流出。這些投機性的“熱錢”極有可能迅速進入樓市，不斷炒作樓價，當樓價被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時期，這種熱錢投機的行為更是可以預見的，這樣可能會對中國的房地產造成潛在的巨大影響。眾多學者總結海外熱錢進入中國房地產的方式大致有四種：(一)境外資金直接購買房地產，直接設立外資房地產，是境外熱錢進入房地產最重要的方式;(二)與國內企業合作，開發房地產，2006年7月建設部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》③，只是限制外資投資現成物業，但在房地產開發領域，文件只是取消了外資投資房地產開發的優惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標投向直接開發;(三)借助于地產基金吸引境外資本;(四)非居民外匯流入，結匯購買房產，據相關數據統計，截至2006年10月底，非居民投入到房地產市場的資金凈流入超過13億美元。④
應該看到的是，適量的熱錢進入房地產市場，可以有效的解決我國房地產融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進房地產市場的正常發展，但過量的帶有投機性的熱錢的涌入，會不斷抬高房價，擾亂中國房地產的正常秩序，加劇房地產泡沫，當熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時炸彈，如果不加控制，將會產生無法收拾的局面。
SCISSCIAHCI
