居住權新建設管理發展應用

發布時間：2016-01-13所屬分類：法律論文瀏覽：1次

摘 要： 正確認識現在居住權的管理制度應用，對于現在居住權新發展模式有哪些方面呢?本文是一篇法學制度論文呢。我們也知道居住權，起源于羅馬法，指非所有權人居住在他人房屋的權利 。在2005年7月11日公布并全民討論的《中華人民共和國物權法(草案)》中，關于居住權

　　正確認識現在居住權的管理制度應用，對于現在居住權新發展模式有哪些方面呢?本文是一篇法學制度論文呢。我們也知道居住權，起源于羅馬法，指非所有權人居住在他人房屋的權利 。在2005年7月11日公布并全民討論的《中華人民共和國物權法(草案)》中，關于居住權的條款增加到12條。但是，反對物權法設立居住權的學者卻并非少數。其中，以梁慧星先生的觀點最具有代表性。

　　摘 要：本文從中國三座城市“以房養老”的模式引入，分析存在的現實和法律問題，提出了居住權設立的必要性。又通過對居住權的分類——社會性居住權和投資性居住權進一步論證了居住權存在的意義。在此基礎上，通過分析居住權的淵源，以及《中華人民共和國物權法(草案)》中關于居住權的條款，就居住權的具體設計，提出了自己的設想。

　　關鍵詞：以房養老,居住權,社會性居住權,投資性居住權,法學制度論文

　　2006年兩會期間，代表們提出有關于“以房養老”的提案。其中，“倒按揭”方式——即住房反向抵押貸款的方式引起了巨大反響。其實質是，將房屋所有權變為現金。房屋原所有權人——老人，將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構后，金融機構將估算房價分期支付給老人。待房主去世后，機構取得房屋所有權，出租或出賣房屋所有權來償還原房屋所有權人貸款的本息。在抵押期間，房主享有房屋的居住權，并負責房屋維修 。

　　法學論文：《法學天地》，《法學天地》(雙月刊)曾用刊名：法治時代，1986年創刊，以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹黨的教育方針和“雙百方針”，理論聯系實際，開展教育科學研究和學科基礎理論研究，交流科技成果，促進學院教學、科研工作的發展，為教育改革和社會主義現代化建設做出貢獻。

　　但筆者認為“抵押”一詞，略有不妥，實質是移轉所有權。而待原房主去世后，原房主居住權消滅，機構享有的所有權不再受限，得以處分。

　　“倒按揭”以房養老模式的設想類似于一種“保留居住權的不動產買賣” 。對于出賣人來說，出賣不動產可以使其獲得一筆豐厚的資金用以養老，還保留了自己對于原有房屋的居住權，保持原有的生活環境。而對于買受人來講，由于其在原所有權人去世前得到的都是“虛所有權” ，其價款必然低于市場價格，且房地產價格日益走高，其享有的利益也固然有所保障。

　　一、 我國現有的“以房養老”模式

　　(一)南京模式

　　南京的“以房養老”實施方案是，擁有南京市60平方米以上產權房的60歲以上老人，可將房屋抵押，并經公證后免費入住老年公寓，而房屋產權將在老人過世后移轉到養老院 。

　　在南京模式中，存在兩個問題。首先，老人生前并不將房屋所有權移轉。所以老人生前與養老院或“養老房屋銀行”的關系并不確定，既不屬于抵押關系，也不屬于買賣關系。而在老人死后，機構基于何種法律關系取得房屋所有權也是一個問題。其次，老人居住的并非原有的房屋，而是老年公寓。故此種模式雖然在一定程度上滿足了老人將生前財產物盡其用的意圖，但并未真正實現 “倒按揭”模式所設想的——仍然讓老人居住在其熟悉的生活環境的要求。

　　(二)上海模式

　　上海的“以房養老”模式則是，65歲老人將自己為所有權人的房屋賣給公積金管理中心，訂立買賣合同，再從公積金中心返租——租金以市場價為準，簽訂租賃合同，租期由雙方約定。

　　上海模式相較于南京模式優勢在于，老人能夠繼續居住在自己原有的房屋中。但租賃期限的設定似乎是第一個挑戰。在租賃合同中，租賃期限應擔直至承租人死亡。但是，我國《合同法》第二百一十四條中明確規定：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。出租人與承租人雖然可以在租賃合同期限屆滿后續訂租賃合同，但這種合同的續訂顯然不足以使老人放心將房屋所有權移轉給公積金管理中心。其次，租賃合同對于原所有權人的保護是有限的。若出租人違約，僅就現有《合同法》中規定的違約責任追究出租人責任對于老年人的保護力度顯然是不夠的。

　　(三)北京模式

　　北京市則由某五星級養老機構和某房地產經紀公司合作建立“養老房屋銀行”。60歲以上的老人可以將自己的房屋交給此房屋銀行代理，用租金交付養老金。

　　北京模式類似于南京模式，因而存在類似的弊端。

　　二、 反對設立居住權以及居住權的分類

　　(一)對于居住權設立的批評

　　梁慧星先生認為，為了極少數人的問題而創設一種新的物權和新的法律制度，是不合邏輯的。居住權的適用對象范圍較小。從《物權法征求意見稿》中可以看出，居住權指向解決三類人的居住問題：父母，離婚后無住所的前夫或前妻和保姆。父母的居住權問題完全可以通過《婚姻法》和《繼承法》來解決。離婚后的前夫或前妻間的夫妻感情已經破碎，自然沒有必要再設立居住權使其共處一室。且住房商品化使得離婚后的居住問題可以通過買房來解決。而對于給保姆設立居住權的雇主恐怕數量極少。

　　梁慧星教授的觀點的確值得我們反思，但其關于為離婚后前夫或前妻設立居住權的觀點是在一種理想狀態下，離婚后的雙方有足夠的經濟基礎去購置房屋。但隨著現今房地產市場的持續升溫，很多人并無足夠的積蓄再去購買一套房屋。如果沒有，那么住房壓力是否會成為行使離婚自由權的巨大限制。

　　更重要的是，這類批評針對的僅僅是居住權中的一種——社會性居住權。我們應該拓寬視野，將居住權的功能從單純的保障弱勢群體生存環境，擴展到滿足人們多樣化利用財產的形式，以及更好地貫徹和體現所有權人意志 。

　　(二)居住權的分類

　　1.社會性居住權： 社會性居住權是基于對社會上自身利益易受侵害的特殊群體所設立的。這種較為傳統的居住權，在羅馬法中，與用益權、使用權共同構成人役權的三種形設立的初衷 在于滿足社會中弱勢群體，諸如離婚婦女、保姆、未成年人、老年人等對于房屋的需求。在羅馬法時代，這種居住權是受遺贈人可終身享有的權利;居住人不能將居住權贈與或轉讓他人，居住權也不因未行使或人格減等而消滅 。